Question

用800万投资门头沟有什么可以推荐的房子？

Answer 1

上次您回电，请我再次给您分析一下门头沟的房产形势一来您是替朋友问的，这势必会让我更加用心给您整理资料，一旦回答稍微有所偏颇，不仅您不认同，没和我接触过的您的朋友也会对我们的专业有所怀疑；二来本人才疏学浅，房产知识浩烟如海，我只能提出自以为的粗鄙之见，请多指教！

一般人在谈投资房地产时，总是人云亦云，众说纷纭，莫衷一是，前天看过一篇文章说房价跌，就到处宣扬“房价暴跌论”；今天看到一篇文章说房价会大涨，便不加思考的加入“房价上涨论”拥护者的一员里。

其实房价涨不涨、跌不跌咱们没必要跟风，只要学会简单判断（一般只注重房价升不升而不注重升值多少的童鞋完全可以简单判断即可），关注以下几个点即可：

1、政策倾向地。老北京人在二十年前只认一个北京——二环内才叫北京，二环外全是郊区。但是经过二十年的发展，莫说三环四环，就连五环也已经发展成高楼林立、现代化气息十足的地地道道北京城！这就叫做大势所趋：国家要发展的就势必会发展起来，不管多远多偏。而现在除了通州是【城市副中心】外，凭借着市政府的政治优势，成为炙手可热的投资区域。自2010年传出“通州城市副中心”的消息以来，2012年北京市委书记刘淇第一次在正式场合提出这个问题，之后国家领导人一步步将此方案落地，最终于2016年下文件确定、证实此事。时至如今，通州城市副中心发展越来越快，现代化建筑如雨后春笋般出现在通州大地之上，【新北京城】逐步揭开他的神秘面纱，预计五年左右，必将令世人刮目相看。而北京其他新区也不甘落后，在政策的支持下也依靠着时政利好发展起来：

1）昌平新城，凭借中关村产业的外迁建立昌平新城，以南邵为中心，泰禾、中铁、招商等大开发商集中拿地，依靠昌平线的带动很快建造一批优质房源：【泰禾昌平拾景园】、【招商都会中心】、【中国铁建青秀尚城】，再加上北边无与伦比的天然优势——北部群山带，环境优美，空气清新，成为许多养老、

2）大兴诸区，包括黄村、亦庄、瀛海等地，凭借着【第二机场】的辐射作用，从原来“脏、穷、乱、差”的南城成为北京首屈一指的发展新区。尤其亦庄和瀛海，前者是北京唯一的双标区——经济技术开发区和高新技术产业园区，引进的众多大型企业，如京东集团、总部基地、奔驰中国总部等，拉动了亦庄的经济发展。而瀛海附近的南海子公园周边成为别墅豪宅的集聚地——棠颂别墅、紫禁壹号院、中海墅*北京世家、龙湖天琅、金茂墅等

3）房山区域目前发展最齐全的是长阳区域，有大型购物中心【奥特莱斯】、【京投港】、【半岛广场】，又凭借着靠近丰台的地理优势，现在也是房价最高的地区。不过由于【良乡大学城】的建立，许多优质资源开始倾向于良乡：良乡大学城共有11所高校搬进，会来带大量优秀人才和人口流量；龙湖天街于2019年底投入使用，商业体量媲美朝阳大悦城，商业氛围浓厚；小清河流域规划成高端改善项目集聚区：五矿铭品、国誉府、京西祥云等都是不可多得的好项目，以后想投资改善型楼盘，房山也是个值得考虑的区域。

4）门头沟区域是本次重点讲解的区域，同时也是按照您的朋友的需求重点讲解的。

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众所周知，门头沟自古以来就是京西重镇，是东连京城、西通大漠的战略要冲和商旅之路。其自然资源丰富，得天独厚，三山（灵山、百花山、妙峰山）环抱，一面临水（永定河），绿化率高达64.27%。辖区城市公园由原来的7家增至如今的43家，形成了以三山、两寺（潭柘、戒台）为主的超级生态旅游区。作为北京的绿色屏障，门头沟的山地面积占到98.5%，挺拔高峻、险峰叠嶂。蜿蜒流淌着北京的母亲河——永定河，北京斥资170亿在永定河两岸打造了生态走廊，霜林叠翠、花草漫坡。

拉动区域发展、配套升级的最大动力是政府规划，大规划意味着大投资，大投资决定着区域大发展。从50年代到80年代到90年代到新世纪，长安街从最初的建国门、复兴门各向东西延展，经过5次扩张，现东至通州，西至首钢东大门。2010年6月，政府再次做出向西延长的规划方案，长安街向西以首钢东门延至门头沟，并将门头沟定位为WSD。在北京市2020年新城规划中，政府在门头沟的总投资超过2900亿，用于WSD的产业升级，并规划建设12个京西标志性景观。

1、交通优势：

 “四横两纵”四横-阜石路、莲石路、水闸北路、长安街，两纵-石担路、六环。

其中，阜石路是北京第一大快速路，15min即达西四环定慧桥，30min抵达中关村、金融街、北京西客站，全程无红绿灯、无收费站；长安街西沿线连通金融街、天安门、国贸，直达通州。

在轨道交通方面，2018年初刚刚通车S1号线，并成为北京第一条磁悬浮地铁，最高时速达100km/h（普通地铁才60km/h），并有10组列车交替运行；18号线（19年开工，23年通车，路线沿长安街修建，是1号线的快车版）开通后，从门头沟冯村直达通州运河核心区以及宋庄。不管是从现在看，还是长远看，门头沟交通发展都是很明确的。

2、经济分布：

近年来得益于门头沟十二五规划以及首钢搬迁，十大地产开发商挥师向西，争相在门头沟新城区大肆拿地，其中不乏有在老城区拿地开发商，逐渐形成了西山别墅区（华润西山墅的别墅项目就是其中之一），主要由于门头沟本身自然环境优越，森林绿化面积64.5%，空气环境以及自然环境居于北京之首，门头沟十二五规划早期停掉了所有的煤矿产业，加速经济转型，逐渐向高新技术产业转型。投资巨资建设中关村门头沟产业园，石龙高新技术产业园（尚未投入运营），中关村产业园已经实现了300家高新技术产业进驻大大刺激了门头沟的经济发展。

3、教育资源：                                      

图中可以看出整个门头沟区域的教育资源像人员分配一样集中在整个老城区域，由于新城逐渐崛起，门头沟政府、教育局、地产开发商积极奔走各优质教育院校积极实施校区引进工作。

目前学前教育阶段：引进了金色摇篮幼儿园、珠海大地幼儿园、京师实验幼儿园，红黄蓝幼儿园、蓝天幼儿园，提升学前教育品质。

中小学阶段：前期引进的有北京第二实验小学永定分校、首师大附中永定分校、北京八中斋堂中学；引进人大附小京西分校，引进北京八中门头沟校区、景山学校。

4、医疗资源：

京煤总医院（三甲）位于门头沟老城区黑山大街18号

石龙医院位于新城区石龙北路27号

关于门头沟政策以及规划简述，情况如下：

1、政策：

门头沟区长发言透漏对整个门头沟区域的未来规划：“门头沟与其他区域对比主要凸显几点，第一是城市建设的差异，规划当中门头沟区除了长安街西沿线是高层建筑，其他地区不许发展高层建筑。第二是产业上的差异，全北京市只有门头沟区把旅游休闲文化产业作为主导产业。发展旅游业、发展文化产业、健康产业，把所有的煤矿都关闭，来推动这个产业。第三是产业结构转型上的特点，门头沟在十二五期间将成为首都功能承载区等三点，转变经济发展示范区，我们关闭了二百多座煤矿和非煤矿山，关闭以后干什么呢？发展旅游文化休闲产业和健康产业。首都功能拓展区、、将来这里酒店、宾馆、饭店、文化产业、创意产业就是让大家居住休闲的地方。这是不一样的。还有生态建设的重点区，我们有城区、浅山区、深山区，叫做加快建设新城区，保护涵养深山区，这是北京的天然屏障，要美化这个地方。浅山区是未来发展重点，主要发展健康产业。”

2、规划:

老城区的规划用地以及建设用地已经基本处于饱和态度，目前整个门头沟区域建设用地，规划用地基本都集中在了新城区（体北路南侧至龙林路以北区域，石担路东侧至永定河西侧区域）。

 

门头沟规划在十二五期间基本就已经定型，所有的用地规划和行政区域划分都已经非常明显，围绕长安街西沿线会兴建大型商圈，目前已经确认规划引进的项目有：帆船七星级酒店、骏洋大厦、黄金交易中心、太平洋国际广场等项目。后期其他规划商业用地还会继续引进相应项目，规划其实完全可以借鉴目前长安街两侧的规划，基本长安街两侧的规划都是重点商圈，大型写字楼。

随着门头沟区域利好优势的发展，未来人流、信息流和资金流将汇集于此，使得门头沟发展跨入一个新台阶。

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以上主要是门头沟的发展规划，那么适合800万投资的房子有哪些？期房西山天璟135平、西山燕庐140平以及现房龙樾西山134平、丽景长安155平在我看来比较适合，具体对比最好咱们看完房在分析，毕竟房子都没看，我讲再多都只是空中楼阁，望您见谅！