你认为未来房子到底是“白菜价”还是“黄金价”?
1.就每一年来说,涨涨跌跌都正常,但总体上仍遵循“螺旋式上涨”规律,涨多了就要调整,调整后继续上行。道理很简单,房价犹如一块海绵,压下去,还会弹起来,压得越深越久,弹得也越高。这是由土地拍卖模式、货币政策趋势决定了的
2.过去房价基数低,所以涨幅高,现在基数高,所以未来涨幅相对较低。新阶段下,考虑到泡沫和金融风险,政策上也不允许大涨,这也是楼市调控持续的一个重要原因
3.老龄化从来都不是房价趋势的决定因素,只会降低涨幅,不会中断上涨。比我们老龄化程度高的主体比比皆是,但该涨的还是在涨,说明老龄化不是房价的决定因素,只要货币超发存在,房价就没有天花板
4.正确理解房地产健康平稳发展,就健康而言,如果所有物价都在涨,就房子价格不涨,这反而是不健康,正常而言,每年的房价涨幅=GDP增速+物价指数,这就是我们常常说的“稳中有涨”,也是大家可以接受的范围
5.有些地方房价差距会拉大,有些地方房价差距会缩小,这就是“楼市分化”。比如,城市群和大都市圈内的城市房价倍数会缩小(核心城市与卫星城),但类似鹤岗、阜新这些收缩型城市的房价差距会越来越大,现在10个城市中有一个这样的城市,未来10年可能有两个,所以,关注近3年人口净流入数据是买房人的必修课
6.这两年新房价格看似上涨了,但不少二手房价格其实是下跌的,他们都有一个共性:不是品牌开发商、物业口碑差、配套不咋的。所以,买房要买痛点,教育、医疗、交通、商业、就业好的城市或者板块才是买房应考虑的关键因素。而这其中,学区资源是年轻人买房首要考虑的因素,医疗资源是老人养老买房必考虑的条件
7.做好长持准备,少则5年,多则10年甚至更久。买房不是买股,不能一味追求热点概念,要看比较确定性的规划,因为任何城市配套规划都需要地方真金白银投入(也可以反推,货真价实投入的地方大概率是买房方向)。可以预见,楼市调控中的限购、限贷、限售等措施大概率会长期存在,所以,要利用好手中的房票,买错起码也是3-5年以上不能动弹,一正一负,财富差距可想而知
8.刚需买房尽力而为,尽量遵循“120%”法则。按理说,首次置业者经济压力本身就比较大,主要是收入不高,所以选择房子的时候只求有个“窝”,走一步看一步。但对年轻人而言,几年后面临着生孩子、小孩上学问题。那时会发现,老人过来帮带孩子没地方住、孩子上学没有好学校。所以,面积上尽量大一些,计划70-80平米的,尽量买90-100平米的三房,没有学区或者没有好学区的,尽量选择带学区的,即使房子旧一点。这“120%”法则意思就是把自身的购房潜力再往上挖掘20%,8-10年内都不会被动地为换房的事发愁
9.关于郊区和城区房子的选择,没有标准的答案,但大方向是这样的:年轻人考虑到工作、生活方便,加上优质教育集中,尽量选择城区的房子。但从长期来看,由于城市发展边界外延,郊区也会迎来优势,除了空气环境好外,家庭医生的出现,郊区可能是富人的聚集地
10.尽量规避商铺、公寓、旅游房。无论市场有多热,这几种产品都不那么好销售,开发商请名人站台、各种宣传铺天盖地的现象也说明,买房人不买账,电商冲击、转让税费高以及接盘者少,让这些房源库存只增难减,对普通人而言,买上这类房子其资金就完全被锁死了,当然,土豪说,权当是沉淀资产,那就另当别论
现在有三个理由支持高房价。
首先是位置好,房价会贵得多。但是,将来,交通将变得越来越方便。大城市将支持地铁,到市中心的郊区将基本上在40分钟内解决该问题。虽然中小城市在短短20多分钟内从郊区驱车前往市中心,但未来人们将倾向于购买第一手房屋。随着地铁和其他交通工具的使用,良好或不良地理位置对房价的影响将越来越不明显。
第二个是学区比较贵。但是问题是真正富裕的家庭都让他们的孩子去私立学校学习。将来,他们无需购买学区即可出国留学。普通家庭的孩子们将来将有越来越多的良好教育机会。由于将来会更加合理地分配优秀的教育资源,因此学区房地产投机的奇怪原因也将逐渐退出历史舞台。
第三,城市化进程将防止国内房价下跌。现在国内的城市化率已经达到58%左右,要推进它将非常困难。大多数农民不愿进入中小城市。主要有两个原因:一是中小城市的房价不便宜,农民进入城市后买不起房。高昂的房价减缓了农民进步的步伐。另一个是城市化不是农民进入城市。买房子已经结束了。您必须为他提供各种社会保障,以解决他们的就业问题,并让他们安居乐业。如果不能解决这个问题,将难以推进城市化。相反,在未来,国内住房价格将挤压泡沫,住房价格将根本无法上涨:首先,在这种流行病的影响下,全球经济衰退已成定局,并且这种流行病将继续存在。很多年。将来,世界经济可能会走“走全球”之路。我们预计国内经济将在今年下半年回升,但将不再可能恢复过去的高增长率。如果人们的收入水平不会急剧上升,那么房地产就不可能再有“金价”了,它更有可能随着当地居民的购买力而波动。此外,人口的出生率持续下降,住房市场已经饱和。随着老一辈年龄的增长,未来会有越来越多的房屋。现在,不仅三线和四线城市的家庭拥有三到四套房屋,一线和二线城市的人们拥有几套房屋,这种情况并不少见。换句话说,在许多城市的90年代和00年代,根本没有必要购买房屋。前一代留下了几个属性。因此,将来人口会越来越少,对住房的需求也会越来越弱。国内房地产已经饱和,房价只能下跌。此外,中国现在存在房地产过剩。中小城市的商品房空置率不仅在30%以上,而且一二线城市的商品房空置率也在20-25%之间。家庭住宅不再用于居住,而是用于投机。此外,房地产占中国家庭资产的77%,而金融资产仅占23%。这表明许多城市家庭正在炒房,而买房并不是为了自住。一旦房价泡沫破灭,大量空置的二手房投入市场,房价将难以大幅下跌。因此,将来不会忽略某些中小城市的房价。最后,如果高房价没有下跌,那么将推测出大量的社会财富,这不仅是因为高租金和高劳动力成本导致实体经济难以生存。更可怕的是,如果您在房屋上投机赚钱,将来谁会从事高科技研发?谁将升级产业结构?未来中国的国际竞争力会迅速提高吗?如果高房价不能下跌,则国内科学技术,高端制造业等将难以实现实质性发展。
在未来,房屋不可能保持“黄金价格”,但是否跌至“白菜价格”应与当地居民的收入挂钩。大部分跌倒了。但是,如果中小城市具有单一的产业结构,人口外流大于流入,居民收入增长缓慢,那么当地房价就不可能跌至“白菜价”。现在,房价泡沫由宽松的货币和低利率支撑。这种情况不会持续很长时间,房地产泡沫迟早会破灭。
总之无论如何都是房价未来还是未来的未来,就算是现在,也是黄金价格无疑的,毕竟房子的价格一直都是那么的贵那么的高呀,从来都是不会变回以前那样的了,所以房子以后也是一样非常保值的呢
如果期望未来的房子成为白菜价的话,那么很可能就会失望了。房子是一件很特殊的产品。首先他是刚需。是每一个人每一个家庭在这个社会上生存必须需要的。有房子你才能叫家嘛。第二个房子是一个具有金融属性的产品,因为他是要依靠杠杆才能够建立起来的。第三个就是房子的原材料,也就是土地是稀缺的。这个不像工业原料,它可以无限制的开发。
所以房子是很难成为白菜价的。现在世界上最发达的国家,无论是美国,英国,德国,法国还是日本。在这些国家你都看不到房子是成为白菜价的。当然在那一些农村偏远的山村乡村,之前的房子现在是很便宜的。甚至在一些被时代抛弃的城市,那么房子也是很便宜的。因为人口在大量的流出。但是这些流出的人口,他奔向了什么样的城市?一定是具有更好的工作就业岗位,能够带来更高的薪酬,有巨大的交通便利优势,有医疗资源,有教育资源,有优秀的商业资源。这样的城市能够源源不断的吸引其他城市的人口进来。这样的城市,它的房价会一直坚挺的。
今年我们已经出现了,像一线城市均价都要五六万。也出现了像鹤岗这样的城市,一套房子也就三五万。这两种强烈的对比在向我们暗示了什么呢?一线城市拥有全国最好的资源。所以他能够不断的吸引新的人口进来。所以它的产业也会不断的迭代更新,向利润率更高的产业跟进。
而像鹤岗这样的资源型的城市,在资源枯竭的时候。人口大量的流失。没有人口的支撑,房价是没有支撑力的。所以有类似于这样特征的城市,未来它的房价都比较危险。
所以从全国范围来讲的话,房子是不会成为白菜价的,他只会随着经济的发展,价格越来越坚实,甚至还会继续往上走。但是城市的房价会进行分化,那些最有竞争力最有吸引力的城市,他一定是吸引全国最有能力的最优秀的年轻人,或者有财富的人进去。这些人会带来实际的需求,这些人继续推动这个城市的经济往前面发展。城市经济的发展又会继续支撑这个城市的房价。这是一个正向的循环。
所以当我们思考未来的房价是会成为白菜价还是黄金价的时候,我们更应该考虑我们当下所处的城市未来是否有足够的竞争力。中国的房地产市场已经发生了一个关键的转折点,前面20年确实是一个黄金时代,但是未来的十年可能就是一个白银时代。过去那一种三五年翻番的局面,未来都不会产生了。即便是有涨幅,也只是和经济发展相适应的一个涨幅,或者说和我们的M2的发行增速相适应。
现在支撑高房价的理由,无外乎有三个:第一是,地段好,房价自然会贵很多。但是,未来交通越来越方便,大城市有地铁支持,郊区到市中心,基本上四十多分钟就可以解决了。而中小城市开车从郊区进市中心只在二十多分钟的车程,未来人们更会倾向于购买一手房。在有了地铁这类交通工具后,地段好坏对房价的影响将越来越不明显。
第二是,学区房,价格更贵。但问题是,真正有钱的家庭,都让孩子去私立学校学习,以后为了出国留学,不需要买学区房。而普通家庭的孩子,以后受到良好教育的机会将越来越多。因为将来优良的教育资源将得到更合理化配置,学区房这种奇葩的炒房理由,也将淡出历史舞台。
第三是,城镇化进程,将使国内房价跌不下来。现在国内城镇化率达到了58%左右,再推进下去的难度会很大,广大农民不愿意进入中小城市。主要有两个原因:一个是,中小城市房价也不便宜,农民进城根本买不起房。高房价迟滞了农民进程的脚步。另一个是,城镇化不是农民进城了,买房了就结束了,你还要给他提供各种社会保障,解决他们的就业问题,让他们安居乐业。如果这个问题不能解决,城镇化的推进是很难的。