房地产的未来如何，未来房价会下降吗？
国内房地产市场出现了反复波动的情况，房地产市场进入出现低迷期，开发商降价促销，二手房市场有价无市，房地产又开始有复苏回暖的迹象，各地成交量开始放大。房价走势又开始扑朔迷离。
目前很多人担心，只要经济一出现下滑，房地产调控有可能会松绑，这样房价还会继续上涨，自己更加买不起房。而我们认为，未来几年一二线城市房价将稳中有降，逐步与当地居民收入挂钩，而三四线城市会大起大落，因为三四线城市太多，要完全控制房价大涨后不大跌，恐怕并非易事。所以，未来房价不会再继续上涨，反而会进入调整周期。为什么我们会做出这样的判断呢？
首先，政策调控对房价的影响逐渐显现。在“房住不炒”的政策的引导之下，房地产将去投机化，逐步回归理性。未来房地产长效机制会出台，比如房产税、房价问责制等，这将长期影响和抑制房价上涨；而随着国内租赁市场的逐步建立和完善，使得更多家庭选择租房居住。同时，地方政府将降低对土地财政的依赖度，房价将与当地居民收入挂钩，并逐步回归居住属性。
再者，房价已经触顶，房地产金融风险不容小觑。根据相关数据，国内商品房总值已经达到65万亿美元，不仅超过国有资产总值，也超过了欧美日房地产总市值，数据不仅反映了国内房价泡沫化非常严重，也表明房价已经没有继续上涨的空间。一些人认为房价将达到50万至60万/平方米，这是不可能的事。
与此同时，居民的负债率也已经触顶，一些城市房价翻了一二倍还不止，在此期间很多家庭举债购房，不仅掏空了“六个钱包”，同时还欠下巨额房贷。另有数据显示，六成以上家庭零储蓄。中国家庭资产的70%是房产，剩下不到30%的财产才是其他金融资产。国内一二线城市房价早已经脱离了当地居住的收入，已经到了非挤泡沫不可的地步。未来要逐步与当地居民收入挂钩。
再次，刚需人群的减少，房地产需求降温将是大趋势。一边是80后、90后购房需要已经大致释放完毕，而中国的人口出生率在放开二孩政策后，却还在大幅下滑。只要未来炒房需求退出之后，各城市房地产将长期步入调整期。另一边是中国老年龄化社会已经到来，60岁以上的老年人口已经达到2.1亿。年轻人越来越少，老年人口越来越多，将使得国内房地产缺乏持续向上的动力。
最后，国内房地产已经过剩。按照国际标准，房产空置率在10%以内是比安全的，超过20%为严重积压。而相关数据显示，我国共有空置房6500万套，空置率高达25%左右。而这种情况三四线城市房产过剩现象尤为严重，即使是北京这样的超大城市，市中心区域也有100万套房产空置。现在中国的大中城市并不是缺房，而是少数人囤积了大量房源待价而沽，住房资源得不到合理配置。
未来房价不仅不可能出现大涨，而且还会相应出现调整。一二线城市由于受到房地产调控政策的影响，会逐步回落，回归居住属性，而三四线城市房价在经历了之前短期的快速上涨之后，也会出现快速降温。所以，房价回归合理区间再出手买房也不迟。
上海晖荣
2024-05-06 广告
