Question

拆迁条例能否适用于农村房屋的拆迁?

Answer 1

农村房屋拆迁常见的法律问题有哪些
      (一)从法律上看
      1、农村房屋拆迁没有直接的法律法规和规章可循。
      到目前为止,我国没有对农村房屋拆迁的一个专门法律和规章,仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《国有土地上房屋征收与补偿条例》。对于农村房屋拆迁的土地性质来说,农村房屋拆迁主要是集体土地的房屋拆迁。在适用法律上,农村房屋拆迁的适用法律是《中华人民共和国土地管理法》,房屋拆迁只作为征地过程中地上附属物补偿的一个部分。因此,在拆迁主体上,农村房屋拆迁的主体是政府(划拔土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门);在安置方式上,农村房屋拆迁目前采用迁建安置、调产安置和货币补偿三种方式;在补偿标准上,农村房屋拆迁的土地性质在于是集体土地,不能进入市场,因而在补偿过程中,城市房屋拆迁可以按市场来操作,而农村房屋拆迁只能按实补偿(评价按重置价结合成新率进行评价),另一方面,由于农村有许多房屋都是他们老一辈人在此地建筑的房屋,没有房屋产权证,因此,当房屋拆迁时,没有相应和直接的法律和规章作为后盾,给农村房屋拆迁工作增加了难度,也让农民保障自身利益没有法律武器。
      长期以来,农村房屋拆迁处于无法可依的状态,对农民房屋的私有财产权,一直采取忽略或放任态度,在可见的法律法规中,房屋仅被包含在“附属物”之中,严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时,没有严格依照国有土地上的房屋拆迁补偿办法进行,有的甚至连参照的资格都没有,只是由当地政府按地方性法规、及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。农民公平受偿权利在法律上就受到了不当的限制,把本该由上位法保护的农民的合法财产权,移位于下位法,这种法律的移位或使用不当,是我国法律的一大漏洞。

      2、农村中农民法律知识缺乏,维权意识不强。
      对政府有关单位与开发商的口头承诺较易相信,没有签定任何安置补偿协议,一旦农民的房屋被拆迁后就将农民的利益置之度外。
      (二)从补偿上看
      1、补偿范围较窄。
      (1)我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿,而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,而在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。(2)农民在拆迁过程中不仅失了房屋,而且他们的生活,工作都受到了不同程度的损害。有的村民要另寻生存地点,使其生活和就业的成本增加。 (3)许多村民的房屋被拆迁后,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然给村民带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定的金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却没有此项规定。
      2、补偿安置不到位与不合理。
      (1)例如政府要对土地实行征用,要拆迁农民房屋,称安置房屋还没有建设好,让农民自行安置到外村的地方租房_住,许诺安置房屋建设好就马上迁入。但政府有关部门和开发商让农民迁出后就不兑现诺言了。
      另一方面,虽然将农民拆迁户安置好房屋,但是没有得到有关养老保险与医疗保障,只是作一次性补偿,没有为农民日后的生活提供必须的安排,由于农民不能再耕作和搞些农村副业,使农民基本生活得不到提高,反而比前更差。
      更有甚的是,由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足,使农民的补偿资金不能及时到位,给农民带来很大的困难,生活来源中断,连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失,如子女入学问题,生活成本增加(交通,管理费,就医等),都困扰着农民被拆迁户。
      (2)脱离“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中,通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析,可从中发现,在农村房屋拆迁补偿上,普遍存在着一种过分地看重硬性标准的倾向,实际工作中严重脱离“以人为本”的原则,取而代之的是“以硬件为本”。如在住房安置上,根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积,同时结合原住房面积的大小来折算,如一户人,有五口人,家中只有3人拥有当地户口,而该家庭居住面积是90平方米,而根据相关比例折算只能安置到面积50平方米的房屋居住。如果没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迁房屋中弱势群体(老人,残疾等),则只是统一给予安排,领取到政府给予的最低生活保障金,采用一刀切方法,有悖于为人民服务的宗旨。
      3、补偿费用和标准偏低。
      以上知识就是我对相关法律问题进行的解答,对农村房屋进行拆迁时,常见的问题包括农村房屋拆迁没有直接的法律法规和规章可循、农村中农民法律知识缺乏,维权意识不强等。