Question

商品房住宅性质如何界定？

商品房住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
但问题是实际操作中，很多商品房住宅下层却是商铺。也就是说一栋楼一半是商业用房，一半是住宅，这样房产性质该怎么界定，法律法规上有没有依据。

Answer 1

　　商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。　　商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。 由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。　　另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。

Answer 2

土地用途性质与房屋性质是有区别的。在“居住用地”上建部分商铺也是常见的惯例，只要不违反规划指标，是法律上允许的。甚至，你还不知道呢，批出一幅上万平米的土地，规划还会要求开发商在此建医院、中小学、公共厕所、副食品商店（过去的称呼）、修城市马路呢！这叫做“居住小区的公建配套设施”，必须与住宅同时竣工交付的。
至于房屋性质，当然就因规划用途的不同而不同。有些房屋建成后是要无偿奉送给地方政府的。这些规定规范都在土地使用权出让合同里讲明的。

Answer 3

总规审批中，住宅和商铺的土地出让金额是不一样的。而规划指标中会明确各有多少平米的面积。