Question

法律达人请进，关于债务纠纷的问题

事情是这样的：我（已婚）父母做生意亏了，欠了人家很多钱，我为了让父母好过点，就顶替了几笔债务，其中一笔数额较大，13万。为了不让债主天天在家里闹，我拿我的房子给他做了担保，就是这笔担保现在出问题了：当时我和债主写了份公证书，规定我在一定的期限内把钱还上，否则我就得把房产转让到债主的名下，结果我现在生意也不太好，没有按照公证书上写的完成，只是给了债主3万。我现在想知道那份公证书上的协议有效吗？因为我的房子还在按揭中，协议上写的是过户到他名下，而不是变卖房产。我有权利过户到他名下吗？这个协议中没有银行同意。（协议上有我和我老婆的同意签名）更何况我的房子现在值90万，我还欠他10万，我不是就亏大了吗？他能私自卖我的房子吗？问题补充：

补充一下，我现在就这一套房子，如果我还继续还他钱，但是房子我不给他，他告我到法院的话，法院会怎么判？ 我们的那个公证书是有效的吗？

Answer 1

1、首先我认为你们的公证书并不是真正的公证书，公证书是经过国家公证机关公证的有法律证明效力的文件。
2、你们在合同里约定债务到期不能履行，就将抵押的房子转到债主名下，这样的条款在法律上称为流抵契约，是无效的。所以公证机关怎么会给你们公证这样一份东西呢？你可以自己看看《担保法》第40条，或者自己搜一搜关于“流抵契约“。
3、1楼的回答是错的，不是流质契约，不动产怎么可能做质押呢？
4、拿你房子做抵押，你说的没错，如果把房子直接转给他，你不亏大了吗？法律是追求公平的，所谓抵押，是债务到期后将抵押物变卖、拍卖，所得价款由债权人优先受偿。
5、抵押条款无效，他不能取得你房子的所有权，更不能私自卖你的房子，但是如果当初是你提出流抵契约的，按法你应该承担缔约过失责任。他即便告到法院，也不可能直接拿到你房子的所有权。
6、给您的建议是：跟他说清楚，重新协商。

追问

这个公证书是经过公证处证明的。
这个抵押条款是他他提出来的，我也没反对。
我的收入一年除了所有消费（没有挥霍浪费），净收入大概在15万，因为我顶父母的债比较多，每个债主都要偿还一部分，所以对他没有完成我的承诺。
其他债务人没有签订什么保证书，都是有多少还多少，关系保持的也还不错。

追答

那家公证处估计只顾着盖章内容连看也不看。你如果看过我跟你说的法律条文，你就知道我说得没错。我跟你保证：做抵押的房子绝对不能在债务到期不能偿还的时候直接将所有权转给抵押权人，如果你们私下里这么做当然也没人管你们。公证书上面都写了什么我不是很清楚，至少这一条就算做了公证也是无效的。如果你愿意用房子还债，那么跟债主说清楚，法律明确规定不允许流抵，然后自己把房子卖掉，还掉债务。或者拿工资单什么的给债主看，告诉他以你的工资不会还不了他的钱。重签一份协议。

追问

谢谢你的答复，我现在心理踏实多了。债务既然我顶替下来了，我就要还，为了父母能安心，我坚持几年又算的了什么。债主的钱我计划今年再给他5万，但是他很着急，怕他到法院告我，把我房子给卖了。看来我的担心是多余的了，那我就有底气跟他谈判了。再问一下，我就这么一套房子，法院应该不会给我拍卖或者查封吧？

追答

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
　　第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
　　第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
　　强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

追问

那您再给裁定一下，我这个房子符合被执行的标准吗？ 我们没有到相关部门去办理抵押登记，就是协议上写了一下。协议写的很简单 就2条，第一是还款时间和金额 第二是房屋产权过户到他名下。 我也查了相关资料，像我这个情况 法院一般不会动我的房子 是这样吗？

追答

1、我只能给你做参考，不能“裁定” - -！
2、根据《物权法》第一百八十七条的规定，建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。你们没有登记，抵押权不存在。合同条款又无效。《物权法》第一百八十六条也是流抵契约的禁止性规定。

Answer 2

浙江孙律师：
首先，公证书的效力不需要怀疑。
第二，若对方起诉，法院若查明事实的，有以下可能：1、判原告方败诉，房屋拍卖，偿付银行及原告；2、原告方胜诉，房屋折价，由原告方补足差价，被告方偿付银行。
第三，现阶段债权人无权买卖债务人的房屋。

Answer 3

我们这边几个人产生不同的意见，稍后再完善重新回答。
不能苟同天外飞法的意见，合同还是要尊重意思自治的，不损害其他人债务人利益，这种抵押是不被认为为流质条款。

Answer 4

你俩制定的是一个流质合同，这种合同不受法律保护，会被宣告无效。公证处的人太2了。这个怎么可能通过公证呢？
即使合同有效，因为你就这一套房子，所以法院无法执行，法院执行时候要保证当事人基本生活，包括有基本的生活费用，有一处的住所。所以他想要钱还得等你有钱，除非你有钱了不给他，他知道了，告到法院，那么你的钱就变成他的钱了，但后一种可能性很小，所以，他拿你没办法。