Question

跪求懂房产纠纷的解答

10年前我家在村里买了一所大院，是大队的房，以前是学校，后来有新校舍了，这校园就荒废了，占地有3亩吧，房子有33间，大队缺钱就拍卖了，我们家买到了。没有房产证，因为是集体的房嘛，只有大队给开的一个合同一样的东西，写明了这房子卖给我们了，将来如果国家占用了，会包赔40万。刚买的时候破破烂烂的，我们花了50万整修，翻盖，现在挺好的。
我们这边现在开发的挺热闹的，恐怕会占我们的房建小区。如果占了的话，我们得到赔偿会是怎样的？因为这房子现在按现在的行情看，价值200万。还有，我们要是要卖这房，能卖吗？
期望有懂的朋友帮忙一下，感激不尽。

Answer 1

根据目前的法律，主要是《土地管理法》，农村的土地和房屋都是不能擅自买卖的。就买卖合同而言，无效的可能性极大。而且，农村房屋一般是没有产权证的，主要原因是我国的登记制度和历史问题。
既然你10年前的合同都可能是无效的，你当然就不能再卖。就算这三亩地作为宅基地来计算，一亩地大约666.67平方米。但就江苏而言，宅基地每户只能拥有100多到200平方米。三亩严重超标。你家原来在村里就应该有宅基地，《土地管理法》规定，一户只能有一处宅基地，且不能超标。
就目前全国法院判决来看，无效居多，有效是例外。
这一块是个很麻烦的事情，一旦和村里发生纠纷就比较麻烦。

Answer 2

拆迁赔付都差不多嘛，要么赔房，要么赔钱，如果你要房子，就让开发商给你原地赔付个面积一样的或者再大点的就是了，估计等开发商开发出来后赔的房子要比你现在的房子市值要高。
如果你已经知道你这里要拆迁了，那你不能卖房，拆迁公告只要一出来，拆迁范围内的房子都是冻结的。

追问

谢谢高人指点，但是这房子纠结的是，没有房产证，只有跟大队的一个合同啊

Answer 3

大队是无权处置村里集体财产的，所以你们签的合同有问题。
如果国家征收这部分土地，你们可以要求地上附着物补偿，标准由省级政府制定
因为你们的产权有问题，所以也不能买卖。但如果有冤大头愿意接手，你家倒是落得清净。

Answer 4

根据你描述的情况，你买的房子是集体所有，村集体虽然没权处置土地的所有权，但有权处置土地上的建筑物，你是通过合法的程序获得的。虽然无房产证，如果拆迁占用了的话，会按照拆迁的标准给你相应的赔偿（钱或者房子）。如果已经下发拆迁公告，你是不能卖房的，拆迁范围内的房子都是冻结的。