Question

二手房这样交易有没有问题？

这个问题的前身见http://zhidao.baidu.com/question/234463340.html

关于“卖方欠银行款，买方也需要向银行贷款”的房子的交易，我在网上查到，大都使用了担保公司，担保公司的介入有三种方式：两笔款赎楼、一笔款赎楼、现金赎楼。据说多数交易采用都是一笔款赎楼方式。但我认为太复杂，因此，坚持要求卖家自行解决还款问题，不管是私人借款，还是找担保公司或者高利贷。总之，我不介入。最后，他采用了第三种方式，自己向担保公司借款。由此产生的费用，他付给担保公司。

刚才中介来电称：业主（卖家）自行向担保公司借款34万元（实际上，业主尚欠银行25万元），担保公司协助他在一个月内完成向银行还款、赎楼的全部手续。然后，我和业主、中介到房管局网签正式合同，签完合同，我再还担保公司34万元。中介说，需要我和担保公司签一份合同，规定：担保公司帮业主赎楼成功，去房管局签订网签合同以后，我必须把首期款余款（34万元）付给担保公司。
注：最早在中介行签的合同规定，去房管局网签后，我要把首期款余款（28万元）付给业主。

请问：如此操作，还有哪些风险？需要注意什么？
业主只欠银行25万，他能否向担保公司借34万？

补充，由于这是二套房，根据两个月前签的协议，需要首付五成（具体到这套房是30万元），已付定金2万元，尚有28万元未付。如今政策调整，需要首付六成（36万元），我的首付数额要增加。
因此，我是否需要和业主、中介再签一份补充协议，规定：我还款给担保公司，即视为我已付给业主首期款；将分三次付给业主的款项金额也作调整？原本为：定金2万，网签后付28万，贷款30万。调整为：定金2万，网签后付34万，贷款24万。

原协议规定，我拿到二手证后，将房产证抵押在银行办理贷款，此贷款转到业主账号上，即视为付完全部款项，交易结束。

由于在交易中我不使用担保公司，我在向银行申请贷款时，会不会比较困难？这种贷款算是住房按揭贷款还是消费贷款？
不懂的人不必回答，我指的是像 htc313 那样，完全没看懂，就胡言乱语一番的人。
你才纯粹是瞎折腾，你打再多字，也没有一分。

Answer 1

　　楼主您好
　　首先还是先回答您的问题：
　　业主能否向担保公司借款34万，这个完全是业主与担保公司之间的事双方愿意，理论上说没有什么不可以的。但跟担保公司借钱就跟高利贷一样，我觉得除非业主被忽悠了，否则他真的没有必要多借那么多钱的，因为这是有费用存在的。而且担保公司一般也不会这么做，为业主多垫钱，因为垫钱部分，银行不会扣款这个钱在业主账上，业主随时可以用，举个极端例子:这个房子业主花31万买的，当时首付2成，6万，现在欠银行25万，现在房价没有变化，担保公司垫资给她34万？ 如果这个可以，担保公司内部的风险就太大了，内外勾结的事不是不可能发生，所以一般情况下，担保公司只承担银行肯承担的风险，也就是25万。

　　第二关于网签的解释，政府推出网签，是要防止房屋一房两卖，严格意义讲网签的合同才是双方的正式合同，即经过备案的合同。房屋买卖合同里，对于业主房屋是否有抵押是需要业主承诺的，如果有抵押在合同里自然需要约定如何解抵押。我是北京的，我们这有抵押的房子签定网签合同是没有问题的。当然您说的流通是没有错的，流通也就是办理过户手续，签了合同（不管是网签还是一般合同）并不代表必然流通，否则就不会出现违约了，因此过户的时候，抵押必须是注销的，否则过不了户，因为这个房子银行还有一部分权力。除非地域差别，在网签规定不一样。按照现在的流程，有担保公司会监督他跟你去作网签的，您只承担2万的风险。

　　第三、我觉得补充协议没有必要签订，因为一般合同里会对您的贷款额度做约定，然后对您贷款不足时的情况作约定。比如：买方贷款30万元支付房款，贷款不足申请额度，买方于甲乙双方办理……手续时现金补足。具体到您这个合同，您没有必要提前支付那6万元，您完全可以约定：等到银行批贷承诺函确定您的贷款额度之后或办理过户手续当天现金补足，您贷款不足部分。当然做补充协议，按照您说的，也是属于合理，是双方协商的，毕竟卖方也是有立场的，而且28万与34万差别已经不太大了。但付款给担保公司必须是要有他本人签字授权，您保留原件的。
　　关于您的贷款性质，并不是根据您是否选择担保公司而变化的，肯定还是按揭贷款（消费贷款是需要有抵押物的，房子现在还是房主名字，过户完成之前您办不了抵押贷款）。担保公司一般来说作用在于与银行关系好，了解银行需求，包装客户资质， 提高贷款审批通过概率，以前还提供阶段性担保，即办理抵押前提前放款给卖家，担保买家新房本办理抵押登记手续。其实如果您资质好，能提供银行所需的贷款资料贷款并不难，您找担保公司资质也是需要客户自己提交的，当然担保公司对于一些边缘客户，他们的包装作用是比较重要的。

　　第四、至于付款给担保公司，不只是您跟担保公司签订合同的，而是这里您需要业主有明确的书面授权，您将房款支付给担保公司视同支付给他本人，您需要留存原件确定是他本人签字的，避免后期他从担保公司拿不到钱或跟担保公司有纠纷，找您麻烦。另外提个过分点要求，如果房子未过户，担保公司需要把钱退给您，估计担保公司不会答应，但既然现在是他们要找您签合同，您就可以试试。如果能这样您的保障性就更大了。
　　另外您提醒下业主，如果您把钱付给了担保公司，银行贷款是需要直接放到业主账户的，他别被忽悠，要不就等于全部房款都还需要放到担保公司再转给他，多一手就可能会多一个麻烦。

　　第五、您的贷款可以提前开始办，提前补齐资料，这样卖方抵押注销后，银行能最快时间批贷，也就是您付款后，最短的时间就能办理过户手续，这样您的风险也就会小的多。因为只有完成了过户，您拿到房子您才完全安全。另外不知道您将交房手续放在什么时候？这种方式，您手上没有一点尾款，房屋交接时，如果有未结清的费用，您会比较被动，现金部分36万您已经付完，剩余款项由银行直接支付业主，您手上没有任何主动权。如果有可能在您支付34万时，进行房屋交接，最少跟业主去确认水、电、煤气、物业、有线电视等是否有欠费（电话不知道你们那是按人名走的还是按房子走的），这样您后期的风险也可以规避一些。
　　最后：担保公司的介入规避了您一个月资金风险和业主取得首付后不还贷款的风险。只是垫资34万这个有点奇怪。
　　实际操作中，您尽量缩短贷款审批通过的时间，距离您做完网签后付款的时间越短，您担心的风险也就越小。不过目前风险已经很小了，这个房子业主大部分钱都没有拿到（拿到的大部分都还银行了），只有跟您过户了才能拿到最后的24万，从常理来说，业主变化的可能性不大。
　　祝顺利！

Answer 2

说实话，我看到这里，可以看出你要么是不懂，要么是你的心猜疑太多，或者你就没找对中介，你说业主只欠银行25万，你手上又有近30万，那你为什么不在各项税费和首付比例低的时候，先到公证处做一个卖买公证，在公证书上就可以写明，你先出钱帮业主（卖房）属证，属证完后，你给房东出的属证钱就可以作为你的首付款，在房产证拿出来后限定时间内办理过户，就没有了第三方（担保公司），什么担保公司了，也不用冤枉花什么担保费，现在比以前税费都增加了，也不知道你找的是什么中介，会这样来操作，你知道吗？银行竞争也很大，他们都希望你在他那里贷款，很多银行都和中介合作，中介都有银行的返点最低的都是0.15％。这样的折腾你只会花更多的钱，把事情搞得很繁琐，你上面写的没问题，快过户吧。不过要注意一点，你给什么担保公司的钱，要到公证处做公证，注明这钱你是作为购买者房子的首付款就可以啦。或者是定金也可以。这样卖方要是违约（在卖方不卖的情况下），你拿公证书起诉他，你还有房价的20％的赔偿金。你不要管什么定金，你只要记住你付款只做三次次付第一次定金，要是一般的中介不要付那么多，第二次在办理过户前一小时（定金+银行贷款剩下的），作为首付款，第三次在过户到你名下（你说购买的房子），你拿到产权处写有你名字的回执单，到银行签订贷款合同，由银行贷款。

追问

第一次买二手房，的确不懂，网上看了太多二手房交易陷阱的案例，不能不担心。
为啥不在税费和首付低的时候去办公证？我问你：税费和首付提高是几时的事？这几个月难道不一直是这么高吗？
卖家隐瞒了他无力赎楼的真相，现在他找担保公司借钱赎楼，由此产生的费用由他付。我和担保公司无直接关系。
第一笔2万元定金直接给了卖家，没过中介手。
我觉得已把事情简单化了，不知你为啥还说麻烦？
你的答案全都是废话，不懂勿答。

追答

我多嘴了，不好意思，安你的方法办就好了！！

Answer 3

不困难，算是按揭贷款。