Question

关于房子的疑问？

我们这里有很多人买私房，也就是私人一个人或几个人合伙建一栋或几栋小规模的房子分层出售，而且价格比房地产公司开发的楼盘要便宜很多，最近看到一个说是包办房产证，而且信誓旦旦的说可以去考察。我想问下这种房子到底属于什么性质？是否真如卖主所说能办到房产证？购买这种房子有风险吗？我该如何查证房子属于合法买卖？这种房子需要通过什么手续才能获得政府批准建房和出售的？毕竟买房是大事，我想搞清楚。请专业的朋友详细解答，非常感谢！

Answer 1

　　首先要明白小产权房概念“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
　　乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
　　在有些地方,小产权房是可以办理"房产证"的,但是,真正的房产证是由国家建设部规定的格式,有些地方上颁发的"房产证",如果不是违规操作的话,还有一种情况,就是实际上的"乡产权证",因为你买了小产权房,卖你房的部门要给你一种证明所有权的证书,因此制造了另外一种"房产证",你可以对比一下,格式是不一样的,并没有建设部统一印制的字样,
　　想知道你想买的那个房是不是小产权房需要确定开发商已经进行初始登记。开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20~60日不等,因此在收房入住后的两三个月之后,可以向开发商询问办理初始登记的情况,也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益,在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定,尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
　　综上，小产权房其实是乡里的地，不是国家批准的建设用地，所以小产权房是办理不下来土地证的。即使可以给你开个证明房子是你的地方产权证，也不能交易。可以片面理解成小产权房根本就不是商品房。
　　小产权房不受目前法律保护，虽然现在小产权房很多，政府也没有明确规定怎么处理小产权房。但根据目前情况综合考虑————不建议购买。

Answer 2

不要买,那个不是商业住房,是违法的

Answer 3

这种房子国家讲的也比较含糊，不管好像是没产权的

Answer 4

不合法,别买

Answer 5

产权归不归你啊？