中央经济工作会议首提房地产预期引导、良性循环等，防“硬着陆”
据新华社报道，中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。其中，涉及房地产的主要提法是，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
相比于以往，除了“房住不炒”、保障房、长租房等关键词外，今年的中央经济工作会议涉房内容还首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。在业内人士看来，未来的房地产政策，守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展以防范金融风险。
重申“房住不炒”，首提“预期引导”和“良性循环”
2018年、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提了“房住不炒”，今年也不例外。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此前中央政治局会议没有提及“房住不炒”，引起了一些误解。实际上“房住不炒”的定位并不会改变，无论后续对于刚需和改善性购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。未来，各地在后续政策调整时，即便有所放松，也要严格守住“房住不炒”这条红线。
“后续若是在合理购房需求释放的过程中，各地政府无底线放松购房政策，甚至通过炒房市场来拉动房地产，依然要面临问责的可能。”严跃进如是说。
值得关注的是，“预期引导”和“良性循环”首次出现在中央经济工作会议涉房内容中。
“相比中央政治局的表述，此次把‘良性循环’的表述放在了‘健康发展’的前面。这样的排序和定调，对行业发展来说更具有指示性意义。”严跃进说，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，比如说银行信贷方面的支持力度不大，导致市场迅速降温，今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势，并衍生出了房企经营风险和债务风险，这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。所以从这个角度看，只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。
今年，包括恒大在内的多家房企现金流出现问题，发生债务危机。12月3日，银保监会和央行再次对恒大问题进行表态，重申恒大债务风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。在12月6日召开的中共中央政治局会议，也明确提出，促进房地产业健康发展和良性循环。
在“良性循环”目标指引下，未来的房地产金融政策也将出现结构性调整。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策，预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
“探索新的发展模式”成为防范化解风险必然选择
除了“预期引导”和“良性循环”首次出现外，“探索新的发展模式”也第一次出现在中央经济工作会议涉房内容中。
“我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经面临严重挑战，当下部分房企爆发债务危机，引发行业动荡。”许小乐表示，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式，这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
“探索新的发展模式”，房地产行业要如何做？哪些领域将迎来发展机会？
严跃进认为，租购并举的发展模式会进一步得到推进，“十四五”期间将购房市场和租房市场并轨发展、商品房市场和保障房市场共同发力。所以，对于保障性租赁住房的发展等，预计会形成更多的政策支持。
在此次中央经济工作会议涉房内容中，也提到坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
与此同时，严跃进表示，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式。尤其是存量市场的发展会提速，包括城市更新、老旧小区、物业管理、住房租赁四大市场会发力，以更好地发展存量房市场。
此外，严跃进称，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变，包括房地产税等推进依然会进行，将进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想，包括房企和购房者等都应该积极理解这个新发展模式。
附：历年中央经济工作会议房地产相关表述
2020年
解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
2019年
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2018年
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2017年
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2016年
要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
