Question

求解资产评估计算题

46. 有一待估宗地，总面积为 40000 平方米，使用年限为 50 年，土地还原利率为 6% ，现收集到 A 、 B 、 C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加 0.1 ，宗地地价比容积率为 1 时增加 9% ，从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份，地价每月环比上涨 1% 。
试根据上述条件评估待估宗地在 2006 年 2 月的价格。 ( 计算结果以元为单位，取整 )

解：年限修正系数=[1-1/（1+6%）^50]÷[1-1/（1+60%）^45]=1.020
交易实例修正后价格为：
A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）
B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）
宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）
宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）

问：这里的调整系数163/154，163/181怎么看的，求好心人帮帮忙啊

Answer 1

就是你给出的题目没有说明白，你可能少录入了一些原题的信息，调整系数163/154，163/181指的是容积率的修正，应该委估资产的容积率修正是163.而154和181是指的是案例的容积率修正，你得把容积率地价指数表发上来啊！

Answer 2

待估宗地与A宗地的容积率修正系数比为
(1+9%×7)/（1+9%×6）=1.63/1.54=163/154

Answer 3

（1）直接相加。40×10+45×10+。。。。+65×10=2650万
（2）10×40/1.14+10×45/1.14^2+10×55/（1+0.14）^3..........=1761.21万
也就是计算简单的现值而已
（3）上面的利润增加值的税后价值=1761.21×（1-33%）=1180.01万

Answer 4

市场法公式：单价*年期修正系数*期日修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数=修正后单价
你给出的题好像没有说清楚

追问

大哥你有没考过资产评估啊，这个是历年考题，那张表已经说明了问题