Question

关于二手房过户的问题不能小看须谨慎处理

Answer 1

由于二手房交易的过程有些繁琐，故而很多人在操作过程中容易忽略迁户口的问题。但是需要注意的是，如果户口没能及时处理会给以后的生活带来很多不必要的麻烦，甚至错失时机。因此，房屋买卖过程中的户口问题不能小看，须谨慎处理。
一、户口迁移处理不当可能引发的问题有哪些？
很多人在买房中大多都会关注地段、户型、朝向等条件，而往往会忽略户口这个问题，尤其是对于户口迁移这个问题。因此小编想要告诉你，如果你购入的房子上面有其他人的户口的话，就有可能造成以下问题：
1、纠纷
比如明明是上一个业主家里的纠纷，结果作为新业主的你的房子就收到了法院的传票。说到底还是因为你买入的房子是存在着别人的户口的，这样的话就会很容易引来上一个业主所留下的风险，一旦上一个业主有什么纠纷，可能你会的房子也会受牵连。
2、新增人口落户难
购房者你试想一下，如果上家户口没迁走的话，那新增的人口该如何进户口呢？即使能进户口，那也是无疑中增加了自己家新增人口的落户难度。
二、户口迁移要注意以下两点
（1）户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。
因此如果原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。
（2）新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》中的户口迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。
三、购买二手房，如何处理户口？
1、了解户籍政策
无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中应该明白目前的户籍政策。户口的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。
因此如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里。而买方则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。
2、预先调查核实
在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应该亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方虽承诺无户口落在该物业，但仍应到派出所核实。
这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。
3、写进合同，明确违约责任
在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款，提高卖方的违约成本。如果买房就是为了迁入户口，可以在合同的《补充协议》中约定若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还。
这样即使将来出现问题，如果协商不成，去法院起诉要求索赔也可以。