Question

求助一个法律问题，急急急！！！

甲方和乙方共同出资向丙方买了一套房子，五年后甲乙双方同意将房屋拆除重建，重建全由甲方出资，请问重建后的房子乙方有居住使用权吗？

Answer 1

乙方不仅有居住使用权，而且有新房产的部分产权。因为，旧房子的价值已经转移到新房子上去了。

追问

那新房子乙方是没有花钱的呀 能有产权 那乙方能占多少？

追答

新房子乙方虽然没有花钱，但是，新房子是在旧房子的基础上盖起来的，拆掉旧房子使乙方损失了财产。而使甲方从中获益。因此，应当视为旧房子的价值转移到新房子上了。乙方在新房子所占价值的比例应该是旧房子一半的价值与新房子价值的比率。应该说比例很小。其实你把这部分钱补偿给乙方，新房子的产权就全部归你所有了。

追问

那就是说买下旧房子时乙方付了七分之二的钱 我现在只需要付 七分之一乘以新房子钱

追答

不是。按旧房子拆除时市场价格（可以评估）的七分之二的钱，乘以新房子现在的市场价格。要考虑旧房子的升值因素。乙方已付了七分之二的钱，不能再砍掉一半变成七分之一啦。解决问题要公平，人家才服气啊。

追问

但乙方在修建新房时是没花钱的 旧房子拆除时 甲乙双方都同意拆的 拆了就没了 要我算他有也就是这么算 旧房子拆除时乙方站的份额 假定20万 总房价70万 新房300万 那乙方现在只能占 20分之370

追答

首先，甲乙双方都同意拆并不能否定房子的价值。因为，不拆旧房子就腾不下来土地，你就盖不了新房子。土地得到重新开发利用就体现了拆旧房子的价值。
其次，假设旧房子不拆，能卖70万，你得分给乙方20万，若乙方把20万投资建新房，而新房价值300万。这新房价值中是不是有20万是属于乙方的？所以，你的算法不对，应该是300分之20。
最后，实际上上述算法只是在新房子刚盖起来时确定一下甲乙双方所占新房产权份额比例，如果你并没有把属于乙方产权份额的钱补偿给乙方，那么，乙方就和你共同拥有新房子。当新房子升值后，就会按所占房产份额比例分享新房价。其实，道理很简单，投资是为了获利，有利润就要共享。乙方没有分得拆旧房子的钱，就是对盖新房的投资。如果严格地计算应该是：乙方所占新房产权份额=20万比（50万+你对新房的投资）。这样乙方所占新房产权份额就会更大。

追问

乙方是没有投资新房的 也就是说新房是由甲方单独出资建的

追答

你所说的乙方没有投资新房是指乙方没有再拿出来现金投资新房，但是，你不能否定乙方对新房的投资。因为，拆除旧房子使乙方丢掉了房子而遭受了损失，你从中获得了盖新房的土地，你收益了却没有给乙方补偿。举一个例子，开发商拆迁旧房是为了利用土地盖新房，如果拆迁不给补偿，就不能利用土地盖新房，开发商就不能通过建房而获利。上述计算方法只是在乙方因旧房被拆而没有得到补偿的情况下计算出来的乙方所占房产份额。若乙方又拿出现金来投资新房建设的话，乙方所占房产份额就要大于上述计算的份额。

Answer 2

这种情况由双方协商确定，法律规定不到这一层。如果双方闹得厉害，法院只会判卖了分钱。

追问

难道乙方还有产权吗？房型改变了 以前共同出资的房子已经不存在了 后一套是甲方出资重建的

追答

所以说法律规定不到这一层,只能按照所有权比例的方法分钱而已.一般这种情况,比如拆房前,甲有没有通知乙?有没有就今后新房的用途做协商?我假设他们有协商,并且也同意了将来新房由甲居住,乙不得居住,假如双方同意,这一协议也是有效的,这时候乙再主张居住权那就是不合理的了.所以不管双方有没有协商,依据情况不同,协议内容不同,可用于处理的方式都有多种,这点上必须由双方自己协商达成一个双方都能接受的结果,这一层上,法律不会干涉,你们尽管讨论,只要双方能点头就行.而假如真要闹到法院,法院可不会判什么"甲去住,乙不能住"这类的判决,法院只会判"卖了分钱".
再有,你提到产权问题,依据目前的程序,双方在改建房屋之前,都要到房产管理部门做登记,关于产权的变更也是在那时同时完成的,也应该以该变更登记为准,假如没有,那就是违章建筑,所以这里产权不是我们可以说清楚的.

Answer 3

有使用权。

追问

那有产权吗？

Answer 4

好简单的事。只要乙方没有出具放弃或转让原房屋产权给你或放弃居住权的书面声明给你。你房子就是建成紫禁城也有他的份，而且是产权。关键是看旧房子的价值乙方占多少。相应的价值在新房子中就折算成占多少比例。比如说，原来房子值10万，乙方50%就占5万。重建后房子经评估值50万，乙方就占10%。就这么回事。
口头的都不算。除非你有录音。

追问

那原来是40万 乙方出资12玩 新房子估值300万呢？ 乙方占多少？

追答

你这个还存在一个增值的问题吧。12万除以300万减去甲方投入改造的费用得到数字。
法院判基本以这个为准，当然，因为甲方投入资金改造造成房屋升值这个因素也会酌情考虑。会酌情偏向甲方一点点。