菜鸟英文问题？
我是英文菜鸟请问it在英文里的用法我只知道it意思是（他）但是很多时候这个it老是在单词的中间部分和结尾，有不能表示（他）的意思，那到底起了个什么作用啊？一直不能解释?还...
我是英文菜鸟请问 it在英文里的用法 我只知道it意思是（他）但是很多时候这个it老是在单词的中间部分和结尾，有不能表示（他）的意思，那到底起了个什么作用啊？一直不能解释? 还有on老是在最后面？
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摩??物中心MALL的各?模式及各自特?
MALL全?Shopping Mall,音?"摩?"或"?品茂",意?大型?物中心,指在一 ? 毗? 的建?群中或一?大型建?物中,由一??理????、??和??,把一?列的零售 商店、服?????在一起,提供?物、休?、??、?食等各?服?的一站式消?中心. ? ?通常所?的?物中心??百?店的另一??呼.MALL不??模巨大,集合了百?店、超市、大??、??店、大型??店等各?零售??,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐? ,?影院、?童??、健身中心等各?休????施.另外,MALL?提供了百?店、大? ? ?法提供的如漫步在?廊、??、庭院般悠?的?物享受.
???的?物中心的具?分?:
一、按??商?景及?物中心???理的模式(包括自?的比例)分?:
1、物?型?物中心:又分A、物?型?物??SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物?型摩??物中心MALL.
A、物?型?物??:一般由大房地?商??建在市中心?金地段,?行的是租?制. 特?:面?一般在5至10?平方米左右,由於面??不?大,故其定位?必?突出某一目? ?客群?,所以入?的??一般不??即????的?合度不?(通常定位於高端市?,大 租?以高?百??主,?多???有引入),??不上真正的摩??物中心MALL.
B、物?型摩??物中心MALL:又?普通摩??物中心MALL,普通摩?的物?所有者 一般不?行零售??,而是??地出租???零售商,委托???理公司?行?理,?行所 有者、?理者???者的分?.??互?,既可保?和提高?理水平,又可使摩?以一?? 一的社?形象面?消?者,同?由於摩??的各零售商分???自己的?品,可以充分展示 自己?特的品牌形象和???格.???物?所的??和?造形式,包含著一?促?思想, 即要?消?者在?物?所?可能停留????.普通摩??物中心MALL由大房地?商按 MALL的要求????建在市中心?金地段或城郊居民聚居?,?行的是租?制.特?:面 ?比?物??大?多,一般在15至30?平方米左右;????的?合度高度?全,一般?全 ??全????.
但建?物中心容易,?理?物中心?.一?大?模?物中心的正常?行,首先要求事先 策???的成功.美??物中心除了事先策?外,??行??化的?理.?理主?可能是房 ?所有者,也可能是房?所有者聘?的??化商??理??公司.把?物中心?理??地? ?物??理或是商??理都是??的.它?乎是一????科,物??理?商??理的交 ?.?物中心?理者不?要保?水、?、暖、空?等??的正常??,周??境的整??安 全,???知?店???知?,?各零售商提供信息服?和有???值的建?,更重要的? 在於?行?一的促?活?,??把?客引?店中?. ?物中心不是集?市?,?理者也? 不是?收租金的地主,他必?保?入租的客?具有完美和大?一?的形象,?而保?他?能 ?取理想的利?,否?哪有租金?你呢!故很多物?型?物中心的???理方面由???物 中心?理公司??.如台?的多??物中心(如京?城)就是聘?新加坡的???物中心? 理公司?理的.
物?型?物中心在?南?的香港、新加坡等地?展的很多, 其代表有:香港?代??、 海港城、太古??、又一城,新加坡?安城Ngee Ann City、?佛士城Reffles City、威士?? ?(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律??尼拉GLORIETTA PLAZA和香格?拉?? SHANGRILA PLAZA,??西?吉隆坡?蝶?物中心(LOW Yat Plaza)、燕美?物中心(Imbi Plaza)、?天?物中心(Lot 10),泰?曼?世界?易中心(World Trade Center)、暹??? (Siam Center)、River City、The Emporium,台?的京?城、中?城、台茂?物中心、??"SM城市??". 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持?物 中心自身的品牌形象和?理力度.
??的代表有:香港九??投?的:上海?代??、北京?代??,香港和??浦投? 的:上海梅????、北京?方??,香港嘉?投?的:上海嘉?不夜城、北京??中心.
??的物?型?物中心除少??成功外,很多面?著三?困境.困境之一:客流不旺. ?多大城市??的?物?型?物中心都面?客流不旺的??,走??物中心?人以??冷清 的感?,?客象看?展一???各???店,真正掏??物的人不多,?定的回?客就更少 了.困境之二:租??求.?物?型?物中心?用招租方式??,就是??商把店?或?位 出租?零售商.因而租金是??商的重要利??源.要取得?定而理想的租金,必?找到信 ?好的零售商.但是,?物中心建成后常常遇到招商??:期待的零售商他不?,而想?的 又不想要.我?的??店和??店本?就?量少、?量低,使?物中心?有充足的??余 地.外???店和??店倒是成熟化了,但又不一定?合中?目前的消???;有些?然? ?了,但在中?又不一定有????.困境之三:?理乏力.?物中心?常有上百?所有? ?立的零售商,?通??一?理??立?物中心的整?形象.但是,?物中心的?理比百? 店?理?度大得多.面?的???如所有零售商是否接受?一收?,是否接受?一??? ?,是否接受?行?一的促?行?等.如果????,就??害?物中心整?形象,使?客 失去光?的?趣.
2、百?公司型?物中心:
由大型??百?公司?展或?建而成.面?一般在10至15?平方米左右,由於面??不 ?大,故其定位也?必?突出某一目??客群?,入?的??一般很??但??的?合度? 不?(通常定位於高端市?,以自己的百?公司?主,?然百?公司自身的超市一般也很大 很有特色,但一般?有引入大??、?具城、玩具反斗城大??等??),仍?不上真正的 摩??物中心MALL.但?著百?公司型?物中心不??建及?建2?/??等,不同??也正 被引入百?公司型?物中心?,?向真正的摩??物中心.如?洲最大的百?公司型?物中 心--新光三越百?台南新店,面??16?平方米,引?了?乎所有的??,已??得上真正 的摩??物中心MALL了.
百?公司型?物中心比?物?型?物中心有一定的?裕性.??在百?公司由於信? 佳、客???多、??促??理水平高;故招租招商?容易,且??一般也?佳.其代表 有:台???百?集?的大?百?物中心、台?新光三越百?的台南?物中心和台北信?2 ?、?京高?屋百?、?城?天百??店,?地的代表有:北京??崇光SOGO百?、上海 第一八佰伴商?、武???等.
3、??摩??物中心MALL:
由??的???物中心集??????,特?:自?比例?高(50%至70%左右).? ?摩??物中心是指:由?????物中心集??????,自?比例?高(自?百?公 司、超市、影城、美食城等),????的?合度?度??,商品?合的?度最?深度最 深,定位於?庭(全?/全客?),能?足全客?的一站式?物消?和一站式文化、??、休?、餐?享受的特大型?物中心.?????物中心可解??物中心的招租??, 可迅速? ??物中心的全面??, 且?理促?的力度和?召力比普通?物中心高?多.?我?而言, 由於??的商品的品?和各???店只有?外的30%左右,?物中心的招租就更?, 所以? ????物中心是一?值得推?的?物中心??模式. 但?????物中心的???理的要 求和?度比其他??更高, 且??仍?有出??????物中心;所以最好能引入外?的? ????物中心集?.如菲律?的SM SUPER MALL集?(自?SM百?公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大??、SM美食城)和ROBINSONS集?(自?ROBINSONS百?公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大??)、泰?正大集 ?的THE MALL集?(自?易初?花超市)、??西?金?集??下之百盛?物中心(自? 百盛百?公司和超市).
二、按?物中心的商?面??模分?:
1、巨型/超??物中心SUPER MALL/CITY MALL
面?在24?平方米以上. 如曼?西康??Seacon Square、?尼拉SM MEGAMALL和香格 ?拉??SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall?物中心、台北京?城、新加坡?安 城和新?城??Suntec City、上海正大??、香港海港城.
2、大型?物中心
面?在12至24?平方米之?. 如?州天河城和中???、大?和平??和新?特."摩?" 就是巨型或大型的?物中心.超大型?物中心的?展,大多不是一步到位的,而是分步 ?行投?,分?一期二期工程?建,因此可以???行?整.
3、中型?物中心
面?在6至12?平方米之?. 如上海友?南方商城、成都摩?百盛、?州中泰百盛、 北 京?方??、北京中友百?、上海九百城市??太平洋百?.?物??一般也是中型?物中 心.
4、小型?物中心
面?在2至6?平方米之?. 如??上海七?店、JUSCO吉之?青??部店.生活?物中 心、社??物中心也是小型?物中心.
三、按?物中心的定位?次分?
真正的"摩?"由於面?巨大,故定位於?庭(全?/全客?)的一站式?物消?和一站式 休?享受. 故商品高中低?必???,以保?商品品??全;理想的比例?:高3?中5?低2.?然由於所?商圈不同,各?物中心的高中低?比例可以有所?整.
1、以高?商品?主
如香港?代??、上海?隆??、?尼拉GLORIETTA PLAZA、香格?拉?? SHANGRILA PLAZA、台北京?城.(但如果70%的以上比例??高?商品,????物中 心一般最大只能作到10??.?在??的?,其集客能力?很有限,一般??物??,故也 ?不上摩??物中心MALL)
2、以中高?商品?主
即高中低?比例??(在高3?中5?低2左右).如?州天河城、?尼拉SM MEGAMALL,台北大?百、?尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大??.
3、以中低?商品?主
如?尼拉EVER摩?.但低?商品不能超?60%,否?就成?大型跳蚤市?、小商品市? 或批?市?,?不上摩??物中心MALL了.
四、按?物中心的?址地?分?:
1、都?型?物中心
??日本、香港、台北一?多?都?型?物中心,位於市中心?金商圈且?通地?站. 一般???高:?????到地下2至3?,地面8至12?. 地下3至5??停??. 如?尼拉 SM MEGAMALL和香格?拉??SHANGRILA PLAZA、台北京?城、新加坡?安城和新?城 ??Suntec City、上海正大??、香港?代??.
2、地?型?物中心
位於市?非??商圈,但交通便捷.
3、城郊型?物中心
?美多?城郊型?物中心,位於城郊高速公路旁.一般???少:?????地下1 ?,地面2至4?.室外停??巨大,?到1000?位以上;甚至?有1000?位以上的大型停? ?附?.但菲律?的SM MALL?物中心??美式,且同???著都?型和城郊型2??物中 心.城郊型?物中心: 如?尼拉24??的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17 ??的莘??物中心.
4、社??物中心
位於大型居民社??. 社??物中心一般面??小.
五、依据???物中心??的分?,大型?物中心共分?8?:
按商圈?射??分?:1??型?物中心、2社?型?物中心、3?域型?物中心、4超? 域型?物中心(???合度最高,是真正的"摩?")
按入?商?的主要??和行?分?: 5??精品?物中心、6大型量??物中心、7主? ????物中心 8工?直??物中心.
?是1994年ICSC(???物中心??)分?出的八?不同的?物中心.?八??物中心 共通的特?是:有一?而整?的建??施??、完整的交通道路??、足?的停?空?、多 元性商店???服?、?一的??策略及店面?理、?立?性的?物?境.就整?而言,密 ?式?物?(Mall)通常是?物中心的主?,?用密封式??,?且?店面??相?的每? 商店?接,以中央?度????的消??物通道加以?接,形成四?四季都很舒?的?物? 境.
六、按?物中心的???合度的程度分?:
1、???合程度?高,如面?又超?12??, 即可?真正的摩??物中心MALL. 如 泰?曼?西康??/施康??(Seacon Square)、菲律??尼拉SM MEGAMALL等.
2、???合程度?低, (如只有大型百?公司,而?有大??;或只有大??,而? 有大型百?公司; 或?有大型影城) 就?不上摩??物中心MALL.
、按摩??物中心的外?分?:
1、美?式??的外立面,粗看如同特大型??或工?:如菲律?SM MEGAMALL、 ??SM城市??、美?MALL OF AMERICA.
2、童?般的的?洲古城堡式外立面:如台?的台??物中心、菲律?ROBINSONS
3、豪?高?的?代派,如同特大型百?公司:如上海正大??、台北京?城、菲律? ROBINSONS PLACE、菲律?SM ASIA-MALL、 菲律?香格?拉MALL
4、分散的多?商?建??成的建?群:如香港?浦新天地、菲律?TUTUBAN CENTRE、菲律?FILVEST SUPERMALL、?波天一??
5、?物??式的摩?:如???城?天??世界?的LOTTE摩?(?天百?集?投 ?)
6、交通?合??--?乘式?合摩??物中心, 具有?地特色的?物中心
7、美?式的小型?物中心:如青?佳世客JUSCO
8、附??字?的摩?:如北京百盛、北京新世界中心
??商如何??地?理??更有?地合作
?大型百?公司、超?市?不同,MALL的?理本?是?一?理和分散??.?一?理是指?理公司?MALL?行?一的集中?理,使整?MALL的???行、市?推?、保安、清?、?修、??控制等工作有??、有??地?行,?使所有的零售商、服?商和?客能有?共享MALL的公用空?和相??源.分散???指各零售商、服?商在整?MALL?一?理的?件下,各自?目?消?群服?而?行不同形式的??存、??推?、?工?理等各?工作.
在我?,MALL是最近?年才迅速?展的,成功??的案例很少,多?已??的MALL???不理想,有的甚至即???或??重新策?招商和重??理??.?一些MALL??商了解到,他??建造和?售??工作是很有信心的,?然以往?有?方面的??.但是,他??MALL的?理?是心??底,有的甚至表示非常?心,???心更?明了?些??商老?????MALL?合??的悲?成分.
?MALL?理要素?看看??商?心的原因:一是??商缺乏MALL?理?才.二是??商??了以前??住宅的模式,售完就交?物?公司,然后?取?完房??后?快??房者拜拜.其?,??商在制?商?租金、售?和?期利??,??同???商?返租和MALL??前的招商和??后三年?的整???推??用,?部分?用?的比例不少,一定要注意?入??成本,而不能?其推??理公司,否??人去?理你的MALL.
不?是?商???手法,?是???的MALL?理???,??商很?意??理水平相?高些的?地?理??公司合作,特?是香港、台?、深圳、北京等地???理??.但是,如何??地?理???行有?的合作,??倒了很多??商.
MALL的?理具有高度的社?分工和技能??化的特?,??特?也有利於各自????,提高?理?率.其具?的?理有租??理、???理、客?服?、物??理、行政人事?理、???理等各??容.?者很?同??某位??人士提出的"六位一?"MALL?作模式的??,即投?者、??商、商???者、????商、?端消?者和政府六方共同??,??一?,??各方利益平衡,?到多?目的.?地?理??的??在於租??理、???理以及各??理流程的??、控制?施等,弱?是?地政府部?等相???的??能力差,而??正是?地??公司的??.
?合香港、台??用的?理模式和?地商?地?的??情?,?佳的?理模式是??商自行成立MALL?理公司,?建?理??,全???MALL的各??理工作,再由MALL?理公司聘用有??的?理公??,由其提供?理流程及相?文件的??以及前期???理、促??理、客?服?等??服?;而物??理和其他的公共?理?由MALL?理公司自行??.??,?理??的收?都比?高,?然????商??售收入的比例很小,但?期聘用?理???不是最佳?法.其原因一是?期的???用??也是一?不少的?支,容易造成MALL?理公司?金?力及??商?目利?的回吐;二是MALL?理公司?法真正?到深厚的?理知?和高超的?理技能,使自身?於相?被?的地位,一旦??公司出?高??理人???或其他?常情?,MALL的?理很容易出??理危?.建?聘用???半年至二年,??目??面?大小、??易?度、?理?才加盟情?和商圈??性等因素而定.
一般情?下,?理??公司只提供?理咨?服?,不具?承?????的能力.??商更不能?MALL的整??理?都交??理??公司,一旦?生?重??或其他不利??的情?,可能?使??商蒙受多??失.
在??要特?提醒,????商在商??售前,的?是邀?了某些知名度?高的香港或台?的?理??公司?任商???或物???,但??上是只?名不??,??商一次性交十?、二十???短期??,其目的???了商?的?售,?非??提供高?量?理??.??短期行?最?是?人害己,容易造成?危?的商???分散后?症.
SHOPPING MALL的??理?、?理方式亟待更新
MALL?端於20世?50年代的美?,?已成??美??的主流零售??,?售?已?据 其 社?消?品??的一半左右.最近我?商界也?起一股"造MALL??"的?潮,北京、 上海 、?州、深圳、武?、大?、成都、青?、西安等地??上?了一批MALL?目,?? ?超市 、大??之后,MALL正在掀起我?商?新一?的??革命.
零售??大升?
6月25日,在上海,?投??15?元,?模?33?平方米的虹??物??一期工程正式 ?工,???於今冬明春?部??.而上海第一?真正意?上的Shopping Mallmm正大? ? 也於7月份??迎客.正大??位於上海新?商?中心mm被??"中?的??街"的浦 ? ??嘴金融?易??,投?4?美元,建?面?24 1?平方米,周??射半?5公?的? 域 ?集?了300?商住人口,是正大集?在中?投?最大、堪?"??"的地?商??目. 此外,好又多集?已??准在浦?建?一??地1000?的MALL?目,而香港新?基集?在正 大??旁建?的45?平方米的??金融中心?目中,也包括了一?20?平方米的Shopping M all.
北京?在五?路的?西南北建造4?20?至60?平方米的MALL,分??:大地集?的大 地MALL(亦???技?????):春天商?公司的春天MALL(京?路?河一?)、西?商? 和 法?尚?合作的MALL?目(中?村?柳地?)、王府?集?的MALL?目(中?村科技? ?).其 中大地MALL和春天MALL的???建?面?都?到60?平方米,春天MALL的投? ?更是高?10 ?美元.
??也掀起一股建造MALL的?潮.在?州,英?太古集???州日???集???, ? 方合?40?元建?太古?mm?州??文化??,而?之同在一????域,??面?? 2 ?平方米的天河正佳商???也因正大集?的重新注?而?工.天河?也正?美居中心、 高 盛集?合作,??投?6?元在?林匹克??中心旁建一??地26?平方米,建?面?35 ? 平方米的Shopping Mall;在深圳,由??城集??深圳???百?有限公司合?7?~8? 元精心打造的??城?????6月底浮?深南大道北,?是??第一?以"生?景?和海 洋文化"???主?的景?式?物中心,南北?延1 3公?.另一?MALL?目深圳新城市 ? 物中心,也?由深圳市商?投?控股公司、深圳香江??、深圳市??企?股份公司合力 打造;在?莞,投?30???"??首?超大型主?式?物公?"mm?南MALL 4月底已 在 ?江?工,??宣?要建成?商?面?50多?平方米的?洲最大的?物公?,??到2004 年完工.
在武?,5月底??集??江??政府?定正式??,在今后?年?投?10?元人民? ,在武?建?Shopping Mall式的??商???.此前,已有本土的中商集?和??村合? 在 徐?路建?自己的巨型商?中心"中商???品茂",一期工程20?平方米?於2003年春 ? 完工;武商集??在航空路?自己的三?商?打通形成"中?第一座摩?商城";不久前 , 香港新世界集?也在武商MALL的旁??始建?武?新世界中心,新世界?其?成?武?名 副其?的"?品茂".
全世界最大的摩???集?mm加拿大555集?已?定花巨?在青?和?州?地打造? ??地?100?平方米左右的MALL.此外,全?各地在建和待建的MALL?目?有:成都熊 ? ??商城、西安城市??、大??南??商城、?州??城、??SM城市??、福州元 洪城 hh?些?目??在20?平方米以上,投???甚至?10?.而在目前的摩???商 中,既 有??各大??零售商?集?(上海友?、上海??、北京??、北京王府?、武商 集?、 深圳???百?、大?商?集?等)、房地?巨?(大???、中信集?、香港新世 界、香港 九??、和??埔、香港新?基等)、海外??的摩???商(加拿大555集?、菲 律?SM集?、泰?正大集?、印尼三林集?等)乃至外???零售集?(??西?百盛、香港 新世界百 ?、法??尚、台?好又多等),?有一些原??不知名的商?及投?公司.而在 各大房地 ?公司、商?集?、?外摩?集?"大乾快上"的同?,各地政府也意?到了建? MALL的意 ?,???始???推?本地??物中心的?展,短短?月之?,中?掀起了一 股建?摩?的?潮.
???是?阱
大多?投?商?MALL的投??情主要基於MALL在?美的成功.在MALL的?生地美 ?,其 在全?消?品零售??中所?比重?五成左右,2000年?1 6?美元.有??料? 示,在日 本,MALL的店????1%,但??造了全?零售??的近40%.?有一些投?商 ?情於MAL L是因??MALL中主力商店的?厚?趣,他?通常有著零售??景,而象王府 ?百???的 上市公司?希望通?MALL概??增?股票融?.另外,地方政府的官?一般 ????目的? ???怦然心?,?也往往暗示著他?在土地的???格方面有一定的?活 性,?疑??大 大降低投?商的??成本.
?投?商高?的投??情不同,商??????段MALL在中?的前景普遍持?慎的? 度 .他???指出,MALL的?建要符合一定?件,它是建立在雄厚的??基?和?大的? ?力之上的.
有?料表明,美?是在人均GDP?到1?美元以上,?庭汽?化和住宅郊?化基本形 成, 社??入休??代,人???物和吃喝玩?有了新的追求之后,MALL才真正?始得到 良性和 快速?展.MALL的主要服??象是中???.而我???段人均GDP?不到1千美 元,2000年 人均消?品支出只有300美元,?不到美?的1/40,就是最???的上海、北京、?州人均G DP也就3千美元左右,???的比例更是?法?美?相提??.因此,?? 首先?心的是? 有足?的客流和??力支?MALL的日常??.
据北京市商委??,北京二?以??米以上的大商?,2000年平均每平方米?售?只有 137?元,而北京市大商?的盈?平衡?大?在每平方米1 5?~2?元,目前北京市一般 大商?的利?率大?只有1%.北京四大MALL的?建?面??170?平方米,?物面?按 50% ?算,?售??130?才能?到盈?平衡,?相?於北京...Related themes article：
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MALL全?Shopping Mall,音?"摩?"或"?品茂",意?大型?物中心,指在一 ? 毗? 的建?群中或一?大型建?物中,由一??理????、??和??,把一?列的零售 商店、服?????在一起,提供?物、休?、??、?食等各?服?的一站式消?中心. ? ?通常所?的?物中心??百?店的另一??呼.MALL不??模巨大,集合了百?店、超市、大??、??店、大型??店等各?零售??,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐? ,?影院、?童??、健身中心等各?休????施.另外,MALL?提供了百?店、大? ? ?法提供的如漫步在?廊、??、庭院般悠?的?物享受.
???的?物中心的具?分?:
一、按??商?景及?物中心???理的模式(包括自?的比例)分?:
1、物?型?物中心:又分A、物?型?物??SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物?型摩??物中心MALL.
A、物?型?物??:一般由大房地?商??建在市中心?金地段,?行的是租?制. 特?:面?一般在5至10?平方米左右,由於面??不?大,故其定位?必?突出某一目? ?客群?,所以入?的??一般不??即????的?合度不?(通常定位於高端市?,大 租?以高?百??主,?多???有引入),??不上真正的摩??物中心MALL.
B、物?型摩??物中心MALL:又?普通摩??物中心MALL,普通摩?的物?所有者 一般不?行零售??,而是??地出租???零售商,委托???理公司?行?理,?行所 有者、?理者???者的分?.??互?,既可保?和提高?理水平,又可使摩?以一?? 一的社?形象面?消?者,同?由於摩??的各零售商分???自己的?品,可以充分展示 自己?特的品牌形象和???格.???物?所的??和?造形式,包含著一?促?思想, 即要?消?者在?物?所?可能停留????.普通摩??物中心MALL由大房地?商按 MALL的要求????建在市中心?金地段或城郊居民聚居?,?行的是租?制.特?:面 ?比?物??大?多,一般在15至30?平方米左右;????的?合度高度?全,一般?全 ??全????.
但建?物中心容易,?理?物中心?.一?大?模?物中心的正常?行,首先要求事先 策???的成功.美??物中心除了事先策?外,??行??化的?理.?理主?可能是房 ?所有者,也可能是房?所有者聘?的??化商??理??公司.把?物中心?理??地? ?物??理或是商??理都是??的.它?乎是一????科,物??理?商??理的交 ?.?物中心?理者不?要保?水、?、暖、空?等??的正常??,周??境的整??安 全,???知?店???知?,?各零售商提供信息服?和有???值的建?,更重要的? 在於?行?一的促?活?,??把?客引?店中?. ?物中心不是集?市?,?理者也? 不是?收租金的地主,他必?保?入租的客?具有完美和大?一?的形象,?而保?他?能 ?取理想的利?,否?哪有租金?你呢!故很多物?型?物中心的???理方面由???物 中心?理公司??.如台?的多??物中心(如京?城)就是聘?新加坡的???物中心? 理公司?理的.
物?型?物中心在?南?的香港、新加坡等地?展的很多, 其代表有:香港?代??、 海港城、太古??、又一城,新加坡?安城Ngee Ann City、?佛士城Reffles City、威士?? ?(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律??尼拉GLORIETTA PLAZA和香格?拉?? SHANGRILA PLAZA,??西?吉隆坡?蝶?物中心(LOW Yat Plaza)、燕美?物中心(Imbi Plaza)、?天?物中心(Lot 10),泰?曼?世界?易中心(World Trade Center)、暹??? (Siam Center)、River City、The Emporium,台?的京?城、中?城、台茂?物中心、??"SM城市??". 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持?物 中心自身的品牌形象和?理力度.
??的代表有:香港九??投?的:上海?代??、北京?代??,香港和??浦投? 的:上海梅????、北京?方??,香港嘉?投?的:上海嘉?不夜城、北京??中心.
??的物?型?物中心除少??成功外,很多面?著三?困境.困境之一:客流不旺. ?多大城市??的?物?型?物中心都面?客流不旺的??,走??物中心?人以??冷清 的感?,?客象看?展一???各???店,真正掏??物的人不多,?定的回?客就更少 了.困境之二:租??求.?物?型?物中心?用招租方式??,就是??商把店?或?位 出租?零售商.因而租金是??商的重要利??源.要取得?定而理想的租金,必?找到信 ?好的零售商.但是,?物中心建成后常常遇到招商??:期待的零售商他不?,而想?的 又不想要.我?的??店和??店本?就?量少、?量低,使?物中心?有充足的??余 地.外???店和??店倒是成熟化了,但又不一定?合中?目前的消???;有些?然? ?了,但在中?又不一定有????.困境之三:?理乏力.?物中心?常有上百?所有? ?立的零售商,?通??一?理??立?物中心的整?形象.但是,?物中心的?理比百? 店?理?度大得多.面?的???如所有零售商是否接受?一收?,是否接受?一??? ?,是否接受?行?一的促?行?等.如果????,就??害?物中心整?形象,使?客 失去光?的?趣.
2、百?公司型?物中心:
由大型??百?公司?展或?建而成.面?一般在10至15?平方米左右,由於面??不 ?大,故其定位也?必?突出某一目??客群?,入?的??一般很??但??的?合度? 不?(通常定位於高端市?,以自己的百?公司?主,?然百?公司自身的超市一般也很大 很有特色,但一般?有引入大??、?具城、玩具反斗城大??等??),仍?不上真正的 摩??物中心MALL.但?著百?公司型?物中心不??建及?建2?/??等,不同??也正 被引入百?公司型?物中心?,?向真正的摩??物中心.如?洲最大的百?公司型?物中 心--新光三越百?台南新店,面??16?平方米,引?了?乎所有的??,已??得上真正 的摩??物中心MALL了.
百?公司型?物中心比?物?型?物中心有一定的?裕性.??在百?公司由於信? 佳、客???多、??促??理水平高;故招租招商?容易,且??一般也?佳.其代表 有:台???百?集?的大?百?物中心、台?新光三越百?的台南?物中心和台北信?2 ?、?京高?屋百?、?城?天百??店,?地的代表有:北京??崇光SOGO百?、上海 第一八佰伴商?、武???等.
3、??摩??物中心MALL:
由??的???物中心集??????,特?:自?比例?高(50%至70%左右).? ?摩??物中心是指:由?????物中心集??????,自?比例?高(自?百?公 司、超市、影城、美食城等),????的?合度?度??,商品?合的?度最?深度最 深,定位於?庭(全?/全客?),能?足全客?的一站式?物消?和一站式文化、??、休?、餐?享受的特大型?物中心.?????物中心可解??物中心的招租??, 可迅速? ??物中心的全面??, 且?理促?的力度和?召力比普通?物中心高?多.?我?而言, 由於??的商品的品?和各???店只有?外的30%左右,?物中心的招租就更?, 所以? ????物中心是一?值得推?的?物中心??模式. 但?????物中心的???理的要 求和?度比其他??更高, 且??仍?有出??????物中心;所以最好能引入外?的? ????物中心集?.如菲律?的SM SUPER MALL集?(自?SM百?公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大??、SM美食城)和ROBINSONS集?(自?ROBINSONS百?公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大??)、泰?正大集 ?的THE MALL集?(自?易初?花超市)、??西?金?集??下之百盛?物中心(自? 百盛百?公司和超市).
二、按?物中心的商?面??模分?:
1、巨型/超??物中心SUPER MALL/CITY MALL
面?在24?平方米以上. 如曼?西康??Seacon Square、?尼拉SM MEGAMALL和香格 ?拉??SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall?物中心、台北京?城、新加坡?安 城和新?城??Suntec City、上海正大??、香港海港城.
2、大型?物中心
面?在12至24?平方米之?. 如?州天河城和中???、大?和平??和新?特."摩?" 就是巨型或大型的?物中心.超大型?物中心的?展,大多不是一步到位的,而是分步 ?行投?,分?一期二期工程?建,因此可以???行?整.
3、中型?物中心
面?在6至12?平方米之?. 如上海友?南方商城、成都摩?百盛、?州中泰百盛、 北 京?方??、北京中友百?、上海九百城市??太平洋百?.?物??一般也是中型?物中 心.
4、小型?物中心
面?在2至6?平方米之?. 如??上海七?店、JUSCO吉之?青??部店.生活?物中 心、社??物中心也是小型?物中心.
三、按?物中心的定位?次分?
真正的"摩?"由於面?巨大,故定位於?庭(全?/全客?)的一站式?物消?和一站式 休?享受. 故商品高中低?必???,以保?商品品??全;理想的比例?:高3?中5?低2.?然由於所?商圈不同,各?物中心的高中低?比例可以有所?整.
1、以高?商品?主
如香港?代??、上海?隆??、?尼拉GLORIETTA PLAZA、香格?拉?? SHANGRILA PLAZA、台北京?城.(但如果70%的以上比例??高?商品,????物中 心一般最大只能作到10??.?在??的?,其集客能力?很有限,一般??物??,故也 ?不上摩??物中心MALL)
2、以中高?商品?主
即高中低?比例??(在高3?中5?低2左右).如?州天河城、?尼拉SM MEGAMALL,台北大?百、?尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大??.
3、以中低?商品?主
如?尼拉EVER摩?.但低?商品不能超?60%,否?就成?大型跳蚤市?、小商品市? 或批?市?,?不上摩??物中心MALL了.
四、按?物中心的?址地?分?:
1、都?型?物中心
??日本、香港、台北一?多?都?型?物中心,位於市中心?金商圈且?通地?站. 一般???高:?????到地下2至3?,地面8至12?. 地下3至5??停??. 如?尼拉 SM MEGAMALL和香格?拉??SHANGRILA PLAZA、台北京?城、新加坡?安城和新?城 ??Suntec City、上海正大??、香港?代??.
2、地?型?物中心
位於市?非??商圈,但交通便捷.
3、城郊型?物中心
?美多?城郊型?物中心,位於城郊高速公路旁.一般???少:?????地下1 ?,地面2至4?.室外停??巨大,?到1000?位以上;甚至?有1000?位以上的大型停? ?附?.但菲律?的SM MALL?物中心??美式,且同???著都?型和城郊型2??物中 心.城郊型?物中心: 如?尼拉24??的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17 ??的莘??物中心.
4、社??物中心
位於大型居民社??. 社??物中心一般面??小.
五、依据???物中心??的分?,大型?物中心共分?8?:
按商圈?射??分?:1??型?物中心、2社?型?物中心、3?域型?物中心、4超? 域型?物中心(???合度最高,是真正的"摩?")
按入?商?的主要??和行?分?: 5??精品?物中心、6大型量??物中心、7主? ????物中心 8工?直??物中心.
?是1994年ICSC(???物中心??)分?出的八?不同的?物中心.?八??物中心 共通的特?是:有一?而整?的建??施??、完整的交通道路??、足?的停?空?、多 元性商店???服?、?一的??策略及店面?理、?立?性的?物?境.就整?而言,密 ?式?物?(Mall)通常是?物中心的主?,?用密封式??,?且?店面??相?的每? 商店?接,以中央?度????的消??物通道加以?接,形成四?四季都很舒?的?物? 境.
六、按?物中心的???合度的程度分?:
1、???合程度?高,如面?又超?12??, 即可?真正的摩??物中心MALL. 如 泰?曼?西康??/施康??(Seacon Square)、菲律??尼拉SM MEGAMALL等.
2、???合程度?低, (如只有大型百?公司,而?有大??;或只有大??,而? 有大型百?公司; 或?有大型影城) 就?不上摩??物中心MALL.
、按摩??物中心的外?分?:
1、美?式??的外立面,粗看如同特大型??或工?:如菲律?SM MEGAMALL、 ??SM城市??、美?MALL OF AMERICA.
2、童?般的的?洲古城堡式外立面:如台?的台??物中心、菲律?ROBINSONS
3、豪?高?的?代派,如同特大型百?公司:如上海正大??、台北京?城、菲律? ROBINSONS PLACE、菲律?SM ASIA-MALL、 菲律?香格?拉MALL
4、分散的多?商?建??成的建?群:如香港?浦新天地、菲律?TUTUBAN CENTRE、菲律?FILVEST SUPERMALL、?波天一??
5、?物??式的摩?:如???城?天??世界?的LOTTE摩?(?天百?集?投 ?)
6、交通?合??--?乘式?合摩??物中心, 具有?地特色的?物中心
7、美?式的小型?物中心:如青?佳世客JUSCO
8、附??字?的摩?:如北京百盛、北京新世界中心
??商如何??地?理??更有?地合作
?大型百?公司、超?市?不同,MALL的?理本?是?一?理和分散??.?一?理是指?理公司?MALL?行?一的集中?理,使整?MALL的???行、市?推?、保安、清?、?修、??控制等工作有??、有??地?行,?使所有的零售商、服?商和?客能有?共享MALL的公用空?和相??源.分散???指各零售商、服?商在整?MALL?一?理的?件下,各自?目?消?群服?而?行不同形式的??存、??推?、?工?理等各?工作.
在我?,MALL是最近?年才迅速?展的,成功??的案例很少,多?已??的MALL???不理想,有的甚至即???或??重新策?招商和重??理??.?一些MALL??商了解到,他??建造和?售??工作是很有信心的,?然以往?有?方面的??.但是,他??MALL的?理?是心??底,有的甚至表示非常?心,???心更?明了?些??商老?????MALL?合??的悲?成分.
?MALL?理要素?看看??商?心的原因:一是??商缺乏MALL?理?才.二是??商??了以前??住宅的模式,售完就交?物?公司,然后?取?完房??后?快??房者拜拜.其?,??商在制?商?租金、售?和?期利??,??同???商?返租和MALL??前的招商和??后三年?的整???推??用,?部分?用?的比例不少,一定要注意?入??成本,而不能?其推??理公司,否??人去?理你的MALL.
不?是?商???手法,?是???的MALL?理???,??商很?意??理水平相?高些的?地?理??公司合作,特?是香港、台?、深圳、北京等地???理??.但是,如何??地?理???行有?的合作,??倒了很多??商.
MALL的?理具有高度的社?分工和技能??化的特?,??特?也有利於各自????,提高?理?率.其具?的?理有租??理、???理、客?服?、物??理、行政人事?理、???理等各??容.?者很?同??某位??人士提出的"六位一?"MALL?作模式的??,即投?者、??商、商???者、????商、?端消?者和政府六方共同??,??一?,??各方利益平衡,?到多?目的.?地?理??的??在於租??理、???理以及各??理流程的??、控制?施等,弱?是?地政府部?等相???的??能力差,而??正是?地??公司的??.
?合香港、台??用的?理模式和?地商?地?的??情?,?佳的?理模式是??商自行成立MALL?理公司,?建?理??,全???MALL的各??理工作,再由MALL?理公司聘用有??的?理公??,由其提供?理流程及相?文件的??以及前期???理、促??理、客?服?等??服?;而物??理和其他的公共?理?由MALL?理公司自行??.??,?理??的收?都比?高,?然????商??售收入的比例很小,但?期聘用?理???不是最佳?法.其原因一是?期的???用??也是一?不少的?支,容易造成MALL?理公司?金?力及??商?目利?的回吐;二是MALL?理公司?法真正?到深厚的?理知?和高超的?理技能,使自身?於相?被?的地位,一旦??公司出?高??理人???或其他?常情?,MALL的?理很容易出??理危?.建?聘用???半年至二年,??目??面?大小、??易?度、?理?才加盟情?和商圈??性等因素而定.
一般情?下,?理??公司只提供?理咨?服?,不具?承?????的能力.??商更不能?MALL的整??理?都交??理??公司,一旦?生?重??或其他不利??的情?,可能?使??商蒙受多??失.
在??要特?提醒,????商在商??售前,的?是邀?了某些知名度?高的香港或台?的?理??公司?任商???或物???,但??上是只?名不??,??商一次性交十?、二十???短期??,其目的???了商?的?售,?非??提供高?量?理??.??短期行?最?是?人害己,容易造成?危?的商???分散后?症.
SHOPPING MALL的??理?、?理方式亟待更新
MALL?端於20世?50年代的美?,?已成??美??的主流零售??,?售?已?据 其 社?消?品??的一半左右.最近我?商界也?起一股"造MALL??"的?潮,北京、 上海 、?州、深圳、武?、大?、成都、青?、西安等地??上?了一批MALL?目,?? ?超市 、大??之后,MALL正在掀起我?商?新一?的??革命.
零售??大升?
6月25日,在上海,?投??15?元,?模?33?平方米的虹??物??一期工程正式 ?工,???於今冬明春?部??.而上海第一?真正意?上的Shopping Mallmm正大? ? 也於7月份??迎客.正大??位於上海新?商?中心mm被??"中?的??街"的浦 ? ??嘴金融?易??,投?4?美元,建?面?24 1?平方米,周??射半?5公?的? 域 ?集?了300?商住人口,是正大集?在中?投?最大、堪?"??"的地?商??目. 此外,好又多集?已??准在浦?建?一??地1000?的MALL?目,而香港新?基集?在正 大??旁建?的45?平方米的??金融中心?目中,也包括了一?20?平方米的Shopping M all.
北京?在五?路的?西南北建造4?20?至60?平方米的MALL,分??:大地集?的大 地MALL(亦???技?????):春天商?公司的春天MALL(京?路?河一?)、西?商? 和 法?尚?合作的MALL?目(中?村?柳地?)、王府?集?的MALL?目(中?村科技? ?).其 中大地MALL和春天MALL的???建?面?都?到60?平方米,春天MALL的投? ?更是高?10 ?美元.
??也掀起一股建造MALL的?潮.在?州,英?太古集???州日???集???, ? 方合?40?元建?太古?mm?州??文化??,而?之同在一????域,??面?? 2 ?平方米的天河正佳商???也因正大集?的重新注?而?工.天河?也正?美居中心、 高 盛集?合作,??投?6?元在?林匹克??中心旁建一??地26?平方米,建?面?35 ? 平方米的Shopping Mall;在深圳,由??城集??深圳???百?有限公司合?7?~8? 元精心打造的??城?????6月底浮?深南大道北,?是??第一?以"生?景?和海 洋文化"???主?的景?式?物中心,南北?延1 3公?.另一?MALL?目深圳新城市 ? 物中心,也?由深圳市商?投?控股公司、深圳香江??、深圳市??企?股份公司合力 打造;在?莞,投?30???"??首?超大型主?式?物公?"mm?南MALL 4月底已 在 ?江?工,??宣?要建成?商?面?50多?平方米的?洲最大的?物公?,??到2004 年完工.
在武?,5月底??集??江??政府?定正式??,在今后?年?投?10?元人民? ,在武?建?Shopping Mall式的??商???.此前,已有本土的中商集?和??村合? 在 徐?路建?自己的巨型商?中心"中商???品茂",一期工程20?平方米?於2003年春 ? 完工;武商集??在航空路?自己的三?商?打通形成"中?第一座摩?商城";不久前 , 香港新世界集?也在武商MALL的旁??始建?武?新世界中心,新世界?其?成?武?名 副其?的"?品茂".
全世界最大的摩???集?mm加拿大555集?已?定花巨?在青?和?州?地打造? ??地?100?平方米左右的MALL.此外,全?各地在建和待建的MALL?目?有:成都熊 ? ??商城、西安城市??、大??南??商城、?州??城、??SM城市??、福州元 洪城 hh?些?目??在20?平方米以上,投???甚至?10?.而在目前的摩???商 中,既 有??各大??零售商?集?(上海友?、上海??、北京??、北京王府?、武商 集?、 深圳???百?、大?商?集?等)、房地?巨?(大???、中信集?、香港新世 界、香港 九??、和??埔、香港新?基等)、海外??的摩???商(加拿大555集?、菲 律?SM集?、泰?正大集?、印尼三林集?等)乃至外???零售集?(??西?百盛、香港 新世界百 ?、法??尚、台?好又多等),?有一些原??不知名的商?及投?公司.而在 各大房地 ?公司、商?集?、?外摩?集?"大乾快上"的同?,各地政府也意?到了建? MALL的意 ?,???始???推?本地??物中心的?展,短短?月之?,中?掀起了一 股建?摩?的?潮.
???是?阱
大多?投?商?MALL的投??情主要基於MALL在?美的成功.在MALL的?生地美 ?,其 在全?消?品零售??中所?比重?五成左右,2000年?1 6?美元.有??料? 示,在日 本,MALL的店????1%,但??造了全?零售??的近40%.?有一些投?商 ?情於MAL L是因??MALL中主力商店的?厚?趣,他?通常有著零售??景,而象王府 ?百???的 上市公司?希望通?MALL概??增?股票融?.另外,地方政府的官?一般 ????目的? ???怦然心?,?也往往暗示著他?在土地的???格方面有一定的?活 性,?疑??大 大降低投?商的??成本.
?投?商高?的投??情不同,商??????段MALL在中?的前景普遍持?慎的? 度 .他???指出,MALL的?建要符合一定?件,它是建立在雄厚的??基?和?大的? ?力之上的.
有?料表明,美?是在人均GDP?到1?美元以上,?庭汽?化和住宅郊?化基本形 成, 社??入休??代,人???物和吃喝玩?有了新的追求之后,MALL才真正?始得到 良性和 快速?展.MALL的主要服??象是中???.而我???段人均GDP?不到1千美 元,2000年 人均消?品支出只有300美元,?不到美?的1/40,就是最???的上海、北京、?州人均G DP也就3千美元左右,???的比例更是?法?美?相提??.因此,?? 首先?心的是? 有足?的客流和??力支?MALL的日常??.
据北京市商委??,北京二?以??米以上的大商?,2000年平均每平方米?售?只有 137?元,而北京市大商?的盈?平衡?大?在每平方米1 5?~2?元,目前北京市一般 大商?的利?率大?只有1%.北京四大MALL的?建?面??170?平方米,?物面?按 50% ?算,?售??130?才能?到盈?平衡,?相?於北京...Related themes article：
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1. 要点提示
it可以用作人称代词，它还可以指时间、天气、距离、上下文等，另外，it还可以作先行词，作形式主语和形式宾语。
2. 用法指南
(1)作为人称代词，it可以用来指东西、动物、婴儿和未确定身份的人。
Where's my book? Have you seen it?
我的书在哪里？你看见了没有？
The dog is in the garden, isn't it?
狗在花园里，是吧？
The baby cried because it is hungry.
婴儿哭了，因为他/她饿了。
(Someone is ringing.)Who's it? It's me.
(有人在按门铃。)谁呀？是我。
(2)it 可以指上下文内容
The Olympic Game will be held in Beijing in 2008. It makes the Chinese proud.
2008年将在北京举行奥运会。这使得中国人非常自豪。
(3)it表示时间、天气、距离等。
What time is it now? It's half past nine.
现在几点了？九点半
It is cold.天气冷。
It's about ten kilometers from the park to the museum.
公园到博物馆大约是十公里。
(4)it用作形式主语或形式宾语
It's very important for us to learn English well.(实际主语是to learn English well)
对我们来说，学好英语很重要。
I found it hard to fly a kite. (实际主语是to fly a kite)
我发现放风筝很难。
on it 中的it 是代词指代前面出现过的词 on是介词 介词+名次或代词是英语的用法
也有 of it in it above it 等等
it可以用作人称代词，它还可以指时间、天气、距离、上下文等，另外，it还可以作先行词，作形式主语和形式宾语。
2. 用法指南
(1)作为人称代词，it可以用来指东西、动物、婴儿和未确定身份的人。
Where's my book? Have you seen it?
我的书在哪里？你看见了没有？
The dog is in the garden, isn't it?
狗在花园里，是吧？
The baby cried because it is hungry.
婴儿哭了，因为他/她饿了。
(Someone is ringing.)Who's it? It's me.
(有人在按门铃。)谁呀？是我。
(2)it 可以指上下文内容
The Olympic Game will be held in Beijing in 2008. It makes the Chinese proud.
2008年将在北京举行奥运会。这使得中国人非常自豪。
(3)it表示时间、天气、距离等。
What time is it now? It's half past nine.
现在几点了？九点半
It is cold.天气冷。
It's about ten kilometers from the park to the museum.
公园到博物馆大约是十公里。
(4)it用作形式主语或形式宾语
It's very important for us to learn English well.(实际主语是to learn English well)
对我们来说，学好英语很重要。
I found it hard to fly a kite. (实际主语是to fly a kite)
我发现放风筝很难。
on it 中的it 是代词指代前面出现过的词 on是介词 介词+名次或代词是英语的用法
也有 of it in it above it 等等
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破日de清风 回答很详细了
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