Question

想了解一道题的增值税计算步骤是怎么回事

1、本项目可售面积51200平方米，其中住宅面积44965平方米均价4900每平方米，底店6235平方米，均价9000每平方米，公司为取得土地使用权支付价款及 相关费用共计2560万元，开发成本8640万元。
图片里就是这道题的增值税计算过程，但是普通住宅和底店的可抵扣金额的计算我怎么看不懂啊，为社么要乘以百分之一百二十和百分之十，还有没有其他的算法，还有划横线的那句（不能可靠计算各自负担的相关费用可以按照可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊）是什么意思，为什么不能可靠计算
最好能解释一下增值税计算的每步步骤，谢谢了

Answer 1

先帮你把这句话解答一下："不能可靠计算各自负担的相关费用可以按照可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。" 这句话的意思包含两方面：一、能够可靠计量各自负担的相关费用的按照各自负担的费用计算；二、不能可靠计算各自负担的费用，可以按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。至于为什么不能可靠计算，可能是因为在开发的时候并没有区别记账等很多因素导致的。如果你觉得你可以区别计算各部分的费用，可以不采用图片上的按比例分摊的方式计算。

具体步骤：
在讲之前，首先要理解土地增值税。土地增值税采用超率累进税率计税。因此需要计算出可扣除项目的金额。
可扣除项目金额的计算：
1、 可扣除项目包括为取得土地使用权而支付的价款和有关费用、开发成本和开发费用等。前两部分你都能够容易理解。但开发费用你没理解，开发费用分两种方法计算：一、能够单独计算转让的房地产开发所支付的借款利息并提供金融机构贷款证明，且没超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。那么开发费用=支付利息+（取得土地使用权成本+房地产开发成本）×5% （乘5%而不是其他百分比是因为这是税法规定的）；二、不能单独计算转让的房地产开发所支付的借款利息，那么开发费用=（取得土地使用权成本+房地产开发成本）×10% （10%的计算比率也是税法规定的）图片中采用了第二种计算方式。

2、可扣除项目还包括房地产转让过程中发生的相关税费，这部分你应该已经理解了。但如果你们是房地产开企业，那么图片中把印花税也计算了进来是错误的。税法规定，房地产开放企业的印花税应该计入管理费用中。

3、财政部规定房地产开发企业的扣除费用可以加计扣除20%。