在美国买房的流程是什么？有什么注意事项？
2017-12-05 · 连接每个家的故事
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在美国买房首先需要准备好资金和护照，首次购买的话，建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函，如果贷款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同，买家支付少部分房款作为定金。合同签好后，买家需聘请验屋师检查房屋，发现问题需及时与卖家沟通，如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。
一、在美国全款买房的流程是什么？
全款买房大致分为五步流程：准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。
1.准备买房
买房之前要做好三方面的准备：一是资金与护照，这是在美国买房的前提；二是选择房产经纪公司或经纪人；三是了解合适的购买区域及房产类型，初步确定房源。
出国买房找经纪人不是必选项，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国，经纪人的佣金是由卖家支付的。
2.看房出价
选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况，甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。
确定房源后，由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。
美国房产交易出价函示意图
图为一空白出价函，房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写
3.签约定房
经纪人或律师会安排正式签约时间，在签约之前，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，比如“如有重大硬件方面问题，买家有权解除合同，一般性问题可以要求卖家支付维修成本”等。买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款
4.房屋检查
美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，如果问题严重，买家有权解除合同。
美国房屋检查报告示意图
图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页•，有客户和房产的相关信息
如果买的是新房，建筑商会提供一年保修期，所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查，出现问题可以联系保修公司修理。
5.房产交割
接下来买家可以支付房款了，在美国买房，资金都是支付到第三方监管账户中，不会直接支付给卖家，这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助，律师会核实房子的产权情况，包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题，过户律师会协助买家签署过户文件，此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后，过户手续完成，买家可以拿到钥匙，过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记。
二、贷款买房与全款买房有什么区别？
在美国贷款买房，需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后，向银行正式申请贷款。银行对房产的估价可能低于实际出售价格，为降低风险，可以在出价函上附着保护条款。美国贷款购房流程
1.贷款时间
（1）预审批
如果选择贷款买房，在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函，有效期为30～60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考，因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求，同时卖家也可以看到贷款额度。
美国某银行抵押贷款预批函示意图
预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限，以及暂时锁定的利率标准
（2）正式贷款
签署购房合同后，买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行，正式申请贷款。银行审批时间通常为45～60天，如果审批通过银行会直接房款，买卖双方完成过户流程；如果银行拒贷，买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。
美国某贷款机构贷款申请表示意图
贷款申请表上需要写明贷款人自身情况、贷款目的等信息
2.银行估价
买家提交贷款申请后，银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中，可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款，条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价，买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书，并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄给卖家，合同也可以取消。
三、在美国买房需要注意什么？
做购房预算时，除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外，还要考虑两项支出：一是过户费，二是保险费。美国看房注意事项
1.过户费
在过户的前一天，过户公司会提供一张精确的过户费清单，买家可以根据清单上的过户费，到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税，如果贷款买房，还包括贷款相关费用、贷款银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买，各种费用加起来是房价的1%到1.5%；如果贷款购买，交易过户的费用总和约为房价的2%到4%，以实际交易为准。
2.保险费
在美国买房可能会涉及屋主保险，主要是保赔火灾对房屋造成的损失，还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。保险费为600～1000美元一年。如果是在美国加州买房，加州法律规定买房时必须购买屋主保险；如果是贷款购房，银行也有规定买家必须购买屋主保险。
美国还有一种房东火险，适用于非商业用房的买家。除火灾外，还保赔冰雪、风暴和霉菌带来的损失。买家可以自己酌情考虑。
美国购房制度完善，各个环节都可以聘请相关专业人士协助，降低甚至避免风险。此外，美国的第三方资金监管制度也很成熟，不必担心交易资金的安全。
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序：兵马未动，粮草先行
无论您是现金购房还是贷款购房，资金准备永远是不可缺少的一步，而且也是最需要时间的。
如果计划现金购买：请您提前规划好尽快的将国内资金转入美国的银行账户 ,每人的年汇款额依旧为$50,000。另外美国是不可以刷卡购买房地产的，购买人必须在美国本土开有银行账户或可选择委托房产公司、律师存入银行监管账户，专款专用。
如果计划贷款购房：在美国有工作收入并符合贷款资格，您可以直接和银行或者贷款中介咨询贷款利率及事宜。如果是您在国内工作，也可提供国内的工资、资产与专做外国人贷款的银行或贷款公司联系贷款事宜.
STEP 1 找到你的BUYERS' AGENT
当您有购房意向或者想了解房地产的想法后，建议您花些时间与您的买方经纪人沟通，把自己对房源的所有想法、资金情况如实的告诉经纪人。
经纪人即 Buyers’ Agent会根据您提供的信息寻找适合房源，预约看房，协同看房，代表买家在房产咨询、交易过程中参与主导各种交涉、协商、谈判、推荐专业的律师，房源评估，房屋检测等。经纪人在整个房产交易的过程中起到至关重要的作用，所以挑选到一个专业满意的房产经纪人至关重要。
STEP 2 看房
当Buyer’s Agent 即您的经纪人找到和您提出相匹配的房源后就会按照您的时间预约、陪同看房，和卖方经纪人了解房源的相关信息 (是否已经有其他的购买意向，大楼管理会审核过程是否繁琐等)。
整个看房环节时间可长可短，平均来说为3个月。
STEP 3 看准了，出 OFFER
当您看到心仪的房源后，您的经纪人会为您调研市场，根据 (Market Comparable) 建议Offering Price。如果您认同，经纪人将会为您准备Purchase Offer Form 即购买意向填写好后交给卖方经纪人。
Purchase Offer内容一般含有 Legal Full Name, Contact Number, Current Address, Purchasing Price, Cash or Financing (Down Payment Amount), Attorney Information and Proposal Closing Date。
同时提供你的资金证明，如果现金购买需要提供 Proof of funds (银行Reference Letter 或 Bank Statement) 。如果贷款购买则需要附上之前提到的贷款批准信 (Pre-Approval Letter/Pre-Qualification Letter)。
STEP 4 在 OFFER 的基础上谈判，达成一致
卖方经纪人收到购买意向后会传达给他的客户，也就是卖方，如果卖方接受 Purchase Offer Form 上的条件，即 Accept Offer , 并会联系卖方律师起草购房合同，这个时候，也就进入了所谓的 In Contract 阶段。
在纽约，买卖双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。例如是否加入合同取决于贷款的条款 (Mortgage Contingency)。买方律师还要进行尽职调查 (Due Diligence) 审查关于房产的文件，告知买方该房产可能产生的风险和不利因素。
合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务
如果买卖双方对于合同有异议，可以反馈给各自的经纪人，进行谈判沟通，直到双方达成共识。买卖双方律师交流直至对购房合同各项条款无异议后，买方卖方签署购房合同。签约后，买方一般需支付房屋购买价的10%的房款作为订金（也就是常说的买房过程中首付）。
STEP 5 买保险、锁利率等最后的准备
签署购房合同并支付订金后，买方会在经纪的协助下准备Purchase Package。
买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查，出具产权报告和购买产权保险 (Title Insurance) 。产权调查主要会审查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，
如果贷款买房，买方将与银行联系进行贷款事宜并聘请房屋估价师给房屋估价(Appraisal) 用于最终确定贷款的额度, 锁定利率。银行同意贷款，最终为您出具Commitment Letter。
在准备上述的同时，买方还可选择聘请专业Inspector对房屋做下全面的检查并购买房屋保险 (Homeowner Insurance) 。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多美元，检验过程几个钟头，1-3天之后得出报告。虽然纽约的公寓 (Condominium) 房况良好，98%的情况下没有任何问题。如果验房后发现问题，可再与屋主协商，由卖方修缮、降价或中止交易。
STEP 6 公寓管委会批准
由买方经纪向公寓管理会 (Condo Board) 提出购买申请Purchase Application及买方的财政、信用、工作情况等组成的Purchase Package:
通常包含资金与财产证明表 (Financial Statement) 、税单、工作证明、私人推荐信等。Condo Board会仔细审核 Purchase Package的内容，在特定条件下，Board 有拒绝买家购买的权力，一般两周内大楼管理会会答复双方经纪人批准过户或者需要补交材料。
STEP 7 CLOSING，恭喜你，在美有房了！
买卖双方经纪拿到公寓管理会审批后，就会联系贷款银行、产权公司协商过户细节，核实过户费用及预约 Final Walk Through。在过户前1-2天，买房经纪会带着买方再次验房，以确定自上次看房到现在房屋无变化及损坏。
过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室，若贷款则可能是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及银行支票 (Certified Check) 来支付剩余房款和房屋过户所涉及到的费用。再签署一系列文件后 ，一手交支票，一手交钥匙，正式成为户主。
通常1-3星期内会收到已经在政府登记后的正式房契 (Original Recorded Deed)。
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利率：有绿卡年利率3.75%或更低，无绿卡年利率3.75%起；
首付款：有绿卡首付20%或更低，无绿卡首付25%起；
贷款期限：贷款期限20-30年；
利率可选择固定。
申请贷款条件：有绿卡或中国护照、3个月国内银行流水、年龄20-70岁。
信息来源：科州置业
