首次买房的7条避坑指南
很多第一次买房的朋友会在后台问我们一些具体的购房建议。
问题比较多，有时会难以顾及。
但第一次买房，总归是有一些方法论和大的原则，今天我们就来聊一聊， 上车购房者需要注意的购房原则。
对于首次上车的用户而言：
1）第一次买房预算有限，因此在产品和地段两个维度的选择都有限。
2）未来多半有置换的需求，因此对产品的流通性是有比较高的要求的。
3）肯定有投资需求的成分在内，虽然我们常常说投资需求和自住需求，但是这两个需求实质上是难以分割的。
一个自住的人也一定有投资需求，希望自己的房子不断上涨，而一个有投资需求的人，为了实现房子的投资需求，必定要买一套满足居住需求的房子。
那么，第一次在上海买房的朋友，需要注意哪些原则？
一、买两房，不要买一房。
为什么？一房已经被主流市场淘汰了，大家可以想一下，现在新房市场上，除了前滩以外 ，一房基本上断供了。
为什么造成这样的现象，主要是因为一房的购买者要么是单身，要么是丁克，而这种购房群体还是相对小众，需求较少，市场供应也相对较少了。
那么二手房市场供应呢?
目前，上海的一房供应多集中在2000年以前。这样的一房多是1998年房改之前的历史产物，比如为解决工人住宿的工人新村。
而这样的户型往往居住体验也比较差，南北通透就不要想了，室内多是暗厅，浪费面积的过道还不少。
图片来源：链家
所以，尽量不要买一房。
一来，未来接盘者会比较少，二来，这么差的房型也将会是房型食物链的底端，未来完全没有市场竞争力。
第二、别买楼梯房，尽量买电梯房。
为什么？ 很多人可能说了，楼梯房得房率高呀，上车盘当然是要买性价比最高的那一套呀！
此言差矣，楼梯房虽然得房率高，但买房是一个权衡的过程，得房率和上下楼效率比还是会败下阵来。
试想，你们家买了6楼楼梯房，得房率再高，每天上下班爬上爬下，也是很心累，即便你不觉得累，未来的租客和买你房子的人也会因此望而却步。
因此，尽量买电梯房。
第三、买板楼，别买塔楼。
大家千万别图便宜，一时冲动去买塔楼。
最近两年，一手房市场上推出了一些塔楼产品，但是去化效果都很差。
像普陀的高x领域、周浦的御x园、长风的沁x园、淞南的宝林枫x苑都是塔楼产品，去化效果都不太理想。
和眼下遍地的板楼相比，塔楼的居住体验，无论是房型的通透性、方正性、采光和日照都能轻易被秒杀。
而且大家如果留心，就会发现塔楼的年化涨幅也是跑不赢板楼的。
因此，无论为了未来有人接盘，还是为了更高的投资回报率，都要买板楼，不要买塔楼。
第四，近郊的板块中，选择通地铁的，通地铁的板块中，选择通成熟核心区的。
既然是上车盘，预算肯定有限，市区买不起，远郊没前途。 因此，只能选择近郊。而近郊板块中，一定要选择通地铁的，地铁是郊区最重要的配套没有之一（郊区一般没有好学校）。
而在通地铁的板块中，一定要选择通往成熟核心区的。
因为城市的发展是呈现点状辐射的规律，而率先辐射的一定是与发达地区交通通达性最好的片区。
比如说徐家汇，而不要选择通往发展还不是非常成熟的核心区，比如说北外滩，东外滩。
第五、选择板块的同时，不要忘记选择区域。
我们选择板块的同时，不仅仅是在选板块，同时还在选择所属的行政区域。 而一个城市的区域行政能力是有差异的。
判断一个区域的行政能力，可以看区域中心的成熟度，区域的规划落地进度，区域的配套完善程度
比方说，闵行华漕配套发展初期，政府就引进COSTCO，并且牵手华师大落地九年公办教育，这一系列强势配套的引进也说明闵行的行政能力是非常强的。
第六、板块内最好有大量的已拍空地。
选择板块有一个诀窍是： 看板块内的已拍空地有哪些。
一则证明板块的发展并未成熟，还有升值空间。
二则大量空地已经被拍卖，也就是说板块发展已经提上日程，红利兑现指日可待。
当然这里面还是存在一定风险的，比如说，房企囤地，项目烂尾。
所以也要看准了靠谱的开发商，最好找一些有成功开发经验的房企，例如瑞安，对于小开发商，跨行开发商还是要慎重。
如果是宅地，若土拍价格上涨，房价大概率会水涨船高，从而带动周边二手房价格的上涨。
如果是商业地块，随着配套的完善，房价也会随着板块的成熟而迎来一波上涨。
第七、最好的上车时机：现在！
今年的新房市场告诉我们，刚需市场遇冷，外郊环的刚需普遍认筹率不高，反而内环内的千万豪宅热的发烫。
难道是上海没有刚需了吗？
当然不是。
仔细看看这些数据，你会发现外郊环的刚需盘存在严重的供需错配的现象， 像 松江的泗水和鸣照样热的发烫，认筹率一二百是常有的事，而像其他项目的认筹率则一落千丈，认筹率仅为二三十。
郊区从来不缺供应，郊区缺的是地铁性价比品质盘。
而这样的认筹率告诉我们，这样的刚需盘仍然存在被低估的现象。
因此，最好的上车时机，就是现在！
