Question

买二手房投资需要考虑哪些问题

Answer 1

购买二手房需要注意哪些问题？
1、买房人的购房资格和条件也不定时变化。买家在签约前应通过多种渠道（包括但不限于中介、房管部门、银行）核实清楚自己是否具有购房资格，可购买几套、首付比例、贷款比例，税费负担。
2、卖家基本情况：是单身还是已婚，如果是已婚，无论房产证是否登记为夫／妻个人或夫妻双方，买卖合同较好让夫妻双方都签字，或出具同意出售声明；卖家如果是未成年人，需同时取得监护人同意；如果卖家是公司，还要考虑是否需要公司股东会决议，如果公司是国企，还要考虑是否需要招牌挂（影响买卖合同效力和交易时间长短）；如卖家委托第三方出售，委托书是否有公证，公证书是否真实，委托期限是否在有效期内等。

3、房屋性质（住宅、公寓还是＊，涉及能不能落户）、房子有没有抵押（涉及到交易时间长短，是否需要买家提前赎契）、有没有查封（决定了房子能否交易）、有没有租赁（承租人有优先购买权）、＊是否被占用、房产是否为卖家少有住房／房产证是否过2年／5年（涉及到税费多少）、是否为房改房（涉及到补交地价、补交公摊面积费用）。
4、中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑（比如是否有被处罚被起诉或哄抬房价、代为收取买家房款的在争议发生后不及时将房款付给卖家或退还给买家等情形）。
5、现在全国普遍不接受转按，对于有抵押贷款的房屋，卖家如果没钱还贷涂销抵押，往往会要求买家提供首付款为卖家还贷赎契，从买家垫付首付款到房产过户到买家名下，一般需要15～30天时间，这个期间，如果卖家将房屋另卖或将首付款挪用或房屋被卖家的债权人查封，买家可能面临房钱两空的风险。

买二手房要交哪些税？
一、首套房和二套房契税的税率是不一样的。面积小于90㎡，首套房和二套房的契税税率为1％；面积大于或等于90㎡，首套房的契税税率为1．5％，二套房则为2％。如果是三套房或商铺、写字楼、独立汽车库等，契税税率为3％。
二、个税即为个人所得税。面积小于144㎡，个税税率为1％；面积大于或等于144㎡，个税税率为1．5％；别墅、商铺、独立汽车库等，个税税率为2％。
三、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
四、住宅类增值税：不动产证未满2年的，增值税及其附加税税率为5．6％（实际以发票为准）；不动产证满2年的则免征增值税。商铺、写字楼不论年份增值税及其附加税税率为5．6％（实际以发票为准）。