Question

物权法上的疑问

物权法第二章第一节第九条:不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。和第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这两条似乎自相矛盾，请达人赐教：什么时候参照9条？什么时候参照15条？

Answer 1

这两条其实是阐述了物权与债权效力的不同。
物权具有对世性，即对所有人均产生效力。第九条讲的就是物权的生效。
而第十五条讲的是关于物权合同的生效，合同的效力仅及于合同当事人，该条明确关于物权合同的效力不因物权是否生效而受影响，因为合同生效仅需当事人意思表示一致且不违背法律强制性规定即可。
两条之间没有矛盾，一条表述物权，一条表述关于物权的债权。

追问

谢谢你的赐教，对我们非法律界人士理解起来有点费解。我可以直接问个案例吗？加入说甲是房产苏有人，和乙签订了变更合同，那是自合同签订付款之日起拥有对房产的所有权还是等到登记完成才有所有权？如果中间发生变故，甲的债权人丙对这个房产进行了查封，乙对房屋还是否拥有所有权？还是要用来拍卖偿还给丙的债务？

追答

所有权是物权，无特殊情况只有登记才能享有，故不论合同签订或者是付款均不能认定乙已对房子享有所有权，只有办理变更登记后才享有；
若在未变更登记前丙查封了甲拥有所有权的房子，那自然要用房子拍卖款来偿还丙的债权。若变更登记后房子因已属乙，法院就不会查封房子了。

Answer 2

你好！合同法的规定是一般规定，物权法的规定是特别规定，涉及物权的合同，适用物权法的规定。
纵横法律网 王玉琴律师