司法考试2007－3－94至95题 “丁某出租给叶某...” 王某、小王、杜某可以请求丁某返还租金吗？
王某、小王、杜某可以请求丁某返还租金吗？
我觉得王某和小王不可以，杜某可以。不知道对不对。大家给说说。
看了利艳幸宇 的答案还是有点不明白。
物权法
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
房屋的所有权人至6月过户以前应该是王某和后来遗产继承人小王，6月过户以后房屋所有权人是杜某。杜某对善意的无权占有人丁某行使返还原物请求权时应该可以请求返还原物和6月取得房屋所有权以后产生的孳息。租金是孳息丁某应该返还。不知道这样说对不对。 展开
物权法第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
请再给说说，十分感谢。
该条是针对物权之所有权在发生分离的情况下应该选择适用的。您应该知道，所有权包括使用、占有、收益、处分的权利，现实情况中这些权利并不都集中在一起，相反，大多数情况都是分离的，比如：您的房屋用于出租，这时您对房屋的所有权就不是完整全面的了，占有权被分离出去，处分权受到限制（想想为什么），在这种情况下您想拥有完整的所有权而占有人不同意，就用到这条规定了。您上面提出的情况是所有权先发生的分离，也就是说杜某取得的所有权在取得时就是有瑕疵的，他不能以物权法第二百四十三条主张权利。另外从法不溯及既往原则的角度也可理解。望对您有所帮助。
首先，明确收取租金的权利本质是对物的收益权，属于物权权能的一部分。
其次，分析此处租金的返还，本质就是分析谁在何时间段内享有房屋的收益权。在这道题目里可以试着分成两个时间段来思考。
5月20日 - 6月房屋所有权转让给杜某前
王某和丁某之间签订了有效的买卖合同，丁某基于该合同取得了房屋的占有，但并未完成转移登记。这时物权及其权能的归属状态是：(1) 由于不动产物权变动以移转登记为要件，故而房屋的所有权变动仍未发生，王某仍然享有所有权；(2) 但就物的占有、使用、收益权能而言，应当认为双方已经在交付房屋时便作出了合意安排，由丁某享有，从而排除王某在交付后对物的这三项权利。（这也就是为何，学说上认为，即便买受人取得不动产之占有后，其移转登记的请求权最终罹于诉讼时效，却仍对房屋保持着有权占有的状态）
由此，在这种权利状态持续过程中，丁某当然享有出租房屋、获得收益（租金）的权利。此期间，王某去世、小王概括承受王某在该合同项下的地位，仍然不对此种权利状态造成影响。故而，不论王某还是小王，就租金而言，对丁某均无任何请求权（核心是无不当得利返还请求权）。
2. 6月房屋所有权移转发生之后
分析角度一：收益权角度
小王继承王某的遗产后，成为房屋的所有权人；经过继承后的宣示登记，得以对房屋进行处分。小王和杜某之间存在有效的不动产物权转让合同，以及有效的移转登记，故杜某在6月成为房屋的所有权人。那么，对物进行收益的权利归谁所有呢？
上一部分中已经阐述到，在王某和丁某的交易中，丁某享有收益权。但是，在丁某未获得法律物权的情形下，其三项权能均来自于和王某之间的买卖合同，意即，这种权利安排具有相对性，不能对抗合同之外的第三人。
杜某取得所有权后，丁某：(1) 不能以其对王某和小王的债权占有权源对抗杜某的物权，而必须要返还原物；(2) 不能以其具有相对性的收益权对抗杜某的完全物权。因此，在6月后丁某如果依然收取租金，杜某享有不当得利返还请求权。
分析角度二：买卖不破租赁
学界对买卖不破租赁的效力存在「有权占有维持」和「法定概括承受」两种主要观点。对合同的权义务关系较有解释力的时是后一种，也就是，在物权发生变动时，物的受让人基于法律规定直接概括承受租赁合同的出租人地位，从而让承租人继续对物进行基于租赁合同的有权占有。
从这一点来看，6月房屋所有权变动后，杜某作为房屋受让人，当然取得出租人地位，享有租金债权。依然收取租金的丁某自然应当对杜某返还不当得利。
最后，结论如下：
5月20日- 6月段的租金，丁某无需对王某和小王返还（丁某若以根本违约要求解除买卖合同，发生恢复原状的效果，则另当别论）；
6月后的租金，丁某若继续收取，应当返还给杜某，性质是不当得利（倘若丁某存在过错，还可能构成侵权行为）。
