在日本东京 租房问题请教
2019-03-21 · 帮留学生预定海外极好的学区公寓
Awehome租房网
今天带来的是关于在东京这边的租房流程，可能很多小伙伴都会抛来白眼，因为之前可能也看到过很多类似的文章…
但是！别着急嘛～～这次小噢将会更深入和详细地给大家进行讲解，希望可以给小伙伴们带来新的东西，废话不多说，赶紧进入正题！
看完大图，看似步骤挺多，其实总结起来就是：找房→看房→审查→签约→入住！而整个流程下来，顺利的话最快一周以内就可以入住，最慢的甚至要3个月才可以，所以小噢建议有搬家打算的小伙伴们最好是在期望的入住日起提前一个月就要开始找房子哦！
前方预警，一大波干货来袭
1、列出自己想要的房子的条件
可能对于很多缺乏搬家经验的小伙伴们来说会有点蒙，不知道怎么描述自己想要的房子，不就是舒服、顺眼呀，说对了，但是如果按照这个条件找，可能猴年马月才能找到房子，还有些小伙伴以为看得越多越能决定，谁知道看了十几个房子以后换来的却是一脸懵X…
其实我们如果从以下几个方面去考虑的话，最后就会发现省时省事，效率会提高不少。
想住的区域
说到想住的区域，最直接决定的因素就是上学、上班的便利程度。
・工作地点、学校位置最近的车站
・除了主要沿线以外希望用到的线路
・家里到车站可接受的徒步距离
想要什么样的生活
可以结合平常自己的生活作息时间和行程表，例如以下几个方面去考虑房子的条件。
・附近是否有公园和商店街
・附近是否有营业到很晚的饮食店或者24小时便利店
有商店街的地方一般都会比较人气，特别是对于那些打工到挺晚或者加班比较多的小伙伴来说，附近有营业到很晚的饮食店或者24小时便利店会方便不少。
当然，即使有比较心仪的车站或者区域，可能也有不少小伙伴（特别是女生）会比较在意这些地方的治安怎么样，有小baby的父母们会比较在意周边的教育和游乐设施，这样的话其实可以事先在网上搜索一下这些区域周边的口碑或者评价作为参考。
关于间取り（格局）是什么？
类似「25平米的房子」这样的说法听起来比较抽象，所以对这个比较模糊的小伙伴们可以以下面的表格作为参考。
一人入住 两人入住
・20~25平米 ・30~45平米
・1R~1DK ・1LDK~2LDK
1R（ワンルーム）和1K的区别
相信不少小伙伴会对这两个户型比较模糊，小噢今天就来详细讲解一下。简单来说，其实通过厨房和卧室是否有间隔，也就是“有没有门隔开”就能区分出来。1R是没有，而1K就是有。
另外，这两种格局的面积大小有时候会有很大的区别。以上图为例，同样是「洋室6贴」，1R户型是包含了玄关和厨房在内的面积，而1K户型仅仅是指卧室的面积，那么很明显1R户型的实用面积明显小很多，所以在看房之前可以通过看户型图来判断房子的空间，这样能提高不少效率哦！
房租的预算多少比较合适？
这个问题相信也对不少小伙伴造成困扰，譬如一开始是10万预算，最后折腾一大圈租了7万的房子，为什么呢？因为这个预算除了涉及到初期费用以外，还会审查造成影响。
那么我们怎么去确定自己的房租预算比较好呢？
小噢建议以生活费或者月收的1/3作为房租的参考标准。这样除了能保证自己的生活质量，还能大大提高入居审查的成功率！
2、找房子的方法
决定好房子的条件以后，就开始行动起来，找房咯！找房的途径不外乎3种方式：
①自己在日本网站上找
②找靠谱的中介公司；
③直接找房子的管理公司。
日本网站 靠谱的中介公司 管理公司
优点 ① 时间更合理分配，有空就可以随时找；
② 信息和图片一目了然。
① 能帮忙筛选房源并提供有效解决方案，省时省力；
② 能及时给你答疑解惑，充当沟通桥梁，不用自己再费脑子；
③ 提供完善的售后服务，免除后顾之忧。
① 由管理公司直接审查和签约，节省更多时间；
② 管理公司不收取中介费用，减轻金钱上的负担。
缺点 ① 信息过于庞大，容易给自己造成混乱；
② 房子外国人是否可入住需要自己进行确认；
③ 由于是面对消费者的广告平台，所以存在一部分房子是为了吸引顾客的广告，房源真实性和时效性不能保证；
④ 平台里的公司不一定都是管理公司，也有很大一部分是中介公司。
需要额外支付中介费用，初期费用会增多。 要找到房子的管理公司的途径比较少，难度比较大，折腾，找房过程费时费力。
综上所述，小噢提倡的找房宗旨就是：自己中介同时找，靠谱中介没烦恼！
也就是说，把找房的事情全权委托给靠谱的中介，同时自己也可以浏览各大日本房产网站，有觉得合适的房源就交给他们帮忙确认，结果就是四个字：事半功倍！
这里来一段题外话，也许有不少小伙伴或多或少从身边的朋友同学同事口中听到很多“流言蜚语”，从而对中国人中介产生一种固有印象：为了钱使出浑身解数坑蒙拐骗…所以最后都去找日本人中介，因为“特别靠谱”～～
其实这种判断和想法是片面的，当然并不否认肯定会存在一部分的老鼠屎，为了成约而牺牲客人对自己的信任…但是！但是！但是！大酱JUN相信在日本的绝大部分中国不动产从业者都是会尽心尽力，用对客人负责到底的态度，提供最优质的一条龙服务！
然后关于中介费的问题，也许不少小伙伴会觉得，凭什么收这么贵啊，整个过程又没什么难度，就不能少收点嘛～～～
其实小噢也知道很多在日本生活的小伙伴，特别是留学的小伙伴们都不容易，因为在这边开销确实不小，所以其实中介费这个是可商量的，但是一上来就被否定自己的工作，这是不被任何一个从业者所接受的！
因为你不知道：为了找到最适合的房子，我们废寝忘食从数百套房源里面进行筛选和确认；
因为你不知道：为了提高审查的成功率，我们绞尽脑汁做材料确保万无一失；
因为你不知道：为了确保客人准时入住，我们厚着脸皮每天给管理公司夺命追魂Call催促进度；
因为你不知道：为了顺利签约，我们点灯熬油整理契约材料确保无后顾之忧…
最后小噢只想说：生活不易，理解万岁
3、决定需要内见完的房子，递交资料进行申请
关于看房，一般会有两种情况：
第一种是租客已经退居，可以看房；第二种是租客还在居住，不能看房。
关于第二种，也许有小伙伴就会说，为啥不能看也招租呀，不能理解呀～～
其实在日本这边很多管理公司为了保证房东利益，缩短房子的空档期，都会提前至少一个月的时间进行招租。同时，还会产生另外两种情况：「先行申込」和「先行契约」。
先行申込 先行契约
定义 客人在不看房的情况下申请并进行审查，审查通过以后等待房子退居，内见完毕确定并进行签约手续。 客人在不看房的前提下申请并进行审查，审查通过以后进行签约手续。
特点 1、管理公司能同时接受N个申请，根据顺序进行审查，审查通过后按照先后顺序进行看房和签约手续；
2、部分公司对同一个房子同时进行「先行契约」设置，如果有客人同意并申请，审查通过后可以跳过「先行申込」的客人直接签约。
（1）从头到尾不能看房，只能从图片和格局图进行大致判断，有一定风险；
（2）如果对房子有足够信心，就能强势和光明正大的抢下心仪的房子。
那么决定好房子以后，就抓紧时间把材料递交给自己的中介，争取快速把房子抢下来啦～～关于申请材料其实都是大同小异，当然审查过程中也会根据客人的情况进行书类的追加，就像大酱JUN上面所说的，为了提高审查的成功率，靠谱的中介们都会绞尽脑汁对应和沟通，所以小伙伴们需要做的就是做好配合，尽快提供所需材料就可以啦！
关于连带保证人
有些房东为了能找到更靠谱的租客，让自己更加安心，会让管理公司对租客追加连带保证人（注意：连带保证人和紧急联系人不一样，前者是需要提供材料和承担法律连带责任的），而且一般都是需要日本籍（一部分是有永住权身份的也可以），条件比较苛刻，所以如果能提供连带保证人的小伙伴们可以提前告知，这样也能扩大房子的选择范围哈！
4、审查通过，缴纳初期费用
关于初期费用，也是很多小伙伴们所在意的，，小伙伴们在决定房子之前可以通过这个方法对房子的初期费用进行一个大概的评估。
0礼金0押金 房租总金额的3.5倍/4倍*(注1)
1押金0礼金 房租总金额的4倍
1礼金0押金 房租总金额的4倍/5倍*(注1)
1礼金1押金 房租总金额的5倍
注1：这里特别说明一下，有小伙伴会遇到一些房子明明是0礼金0押金或者1礼金0押金，但是初期费用却比想象的要高，这是因为没有押金的房子一般都要事先缴纳清扫费，1R或者1K的户型一般来说是43200（税込）左右的价格，当然也有少部分房子是在退房的时候再缴纳，所以才会产生这个现象。
来自小噢善意的提醒：小伙伴们其实在得知审查通过的结果之后，就可以一边着手准备家具家电的事情啦，例如像床或者床垫这种必需品，因为像在NITORI上订购的话，是需要一段时间才能送货的，所以不提前准备，可能就得无奈地睡地板一段时间了
5、签订契约，准备入住
虽然只是租房，但是因为日本的租赁市场制度已经非常成熟和完善，所以签约的时候会有一堆材料，其中最重要的就是「重要事项说明书」。
简单来说，「重要事项说明书」就是契约书里最重要和必须了解的条款都会被提取出来写在这份说明书里面，所以一定要认真仔细去理解里面的内容。
其中最需要注意的条款有两点：第一个是押金的退款问题，第二个是解约所产生的违约金问题。
关于押金的退款问题
我们所缴纳的押金一般会在退房的时候实行多除少补的原则，最基本是会扣除一个清扫费，然后根据房子的损坏状况进行精算，房子在没有比较严重的损坏下，押金会在扣除清扫费后，剩余的部分全部退回；但是需要注意的是，有的管理公司会扣掉整个押金作为清扫费，这个一定会在「重要事项说明书」里进行说明，当然小伙伴们在决定房子前也可以跟你们的中介进行确认。
关于解约所产生的违约金问题
日本的租赁契约的期限一般都是2年，所以绝大部分管理公司为了防止租客发生短期解约的问题，会设定一个违约金，原则上：住满1年以上2年未满，不产生违约金；但是有少部分房子会有1年未满需缴纳2个月违约金，2年以内解约需缴纳1个月违约金的情况发生（大酱JUN自己租的第一个房子就是这种情况
关于准备入住前的注意事情
一切手续完成以后，就是准备入住啦～当然，在入住之前，除了之前提到的家电家具以外，要记得对手机和银行卡的地址进行变更哦，另外就是开通水电煤，其中煤气要特别注意，因为煤气公司会派专人上门检查煤气是否安全后才能开通，所以要进行提前预约，这个不要忘了哦，当然，打电话会有点紧张的小伙伴们可以拜托你房子的中介，我相信靠谱的中介（如我
首先是找房源，你可以上网查找，或去想要租房地区的中介公司（不动产）查找，找到地理位置和租金方面你可以承受的房子，接着就是办理租房手续。
租房子时需要和房东签订租房合同，手续是由中介公司来办理。房客必须要一位保证人，房客不管中国人还是日本人都需要的。你可以找你的「身元担保人」作保证人。办理租房手续时需要提供保证人的税单，或者是收入证明，以确保房客不会拖欠房租。
其次需要准备6个月份的房租，2个月份是给房东的礼金，2个月份是押金，1个月份是给中介公司（不动产）的手续费，还有1个月份是第一个月的房租。其中押金是在退房的时候退还给你，其前提是房子要和当初借给你的时候一样状况。如果你破坏了什么部分，那么修补费用就从押金中扣除。
关于礼金和押金，根据中介公司可能不同。不需要礼金和押金的公司也有，有的只要各一个月份的礼金和押金。你也可以根据这些情况来找房源。
每个月月底支付下个月的房租，可以银行汇款，如果房东就住在附近的话，也可以直接现金支付。房子的备用品是自然损坏的话，由房东维修。比如热水器，瓦斯等。
每2年需要更新合同，更新时需要支付1个月的房租，就是更新月你需要准备2个月份的房租。更新时房东会根据情势做适当的价格调整。
以上，供你参考！
希望你能够顺利租到房子。
