Question

无中介（个人）的买卖二手房问题

关于怀化个人二手房的几个问题（09年封顶-10年业主购买并装修-11年年前入住，今年八月份才下房产证）
1.看房，关于二手房的看房要注意些什么？
2.水电外埋好还是房内埋的好？
3.签署合同得注意些什么？
4.税金怎么算？二手房需要出些费用？（总价38万）
麻烦各位给点详尽的回答 OK？？？
我只想知道无中介以上的怎么解决

Answer 1

这有个前提问题：产权证到2011年8月才下？面积多少？
1、看房，看小区质量，房屋朝向，公摊多大，检查卫生间上下管道是否有渗水；
2、水电，个人建议水电内埋比较好，外埋的话一是怕遭外物损坏，二是怕自然天气损坏如冰冻；
3、签署合同注意事项：产权是否属实；定金多少，在什么情况下几时交首付款多少（如产权下来之后），什么时候再交尾款；违约责任及赔偿事项；费用缴纳；双方的责任；
4、税金，11年产权证，未满五年，需交营业税5.6%，个人所得税1.5%，契税3%（单价3630元/平方米以下属于普通住宅则为1.5%），交易大厅的工本费5元/㎡+80，按照税费缴纳表的话，卖主是承担营业税，个人所得税；买主承担契税和交易费。当然这个费用的缴纳方式都是写在合同上的，是对半还是买主全额，就得看你们的商量了。

追问

产权证是2011年8月下来 面积125平

有没有什么办法让税做低啊 还有我是买的第一套房 税在这方面有没有所不同或优惠政策呢？

追答

没有优惠。你这套房屋的均价低于3630元/平米，契税收1.5%，这个具体得看地区有没有这个执行的标准了。降低税收可以在房管局的交易合同上把价格写低来。每个税务部门都有每个小区路段的房屋评估价值的，别低于他的评估价就可以了。你得和卖主先签一份二手房交易合同，当然这种情况要和卖主说清楚，你们的合同是按38万来的，在房管局的就按他原购房单价的基础往上加个120~200元/平就差不多了，价格不能低于评估价和原购房价。找中介办税跟这样子也是差不多。一般有能力办税的中介是不会告诉你这些的，因为他们有这个能力赚取这些差价的。

Answer 2

Answer 3

买房没有中介的话，其实是有一定的风险的。除非你对房主有一定的了解。合同嘛你找正规中介要一份，不行就跟他买，他们的合同还是很详细很规范的。你这个要交契税和个人所得税了，因为未满五年的房子。

Answer 4

中介是不会卖合同给你的，这东西你可以让中介代办的，花不了多少钱的，我也常接到这种客户的，省时省力省心，
现在的市场所有税费都由你出的，房东都是净收的
看房的话要看户型、格局、采光、楼层、有没有浪费不好利用的空间等等

Answer 5

-签协议

　　验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

　　1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；

　　2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

　　3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

　　4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

　　5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

　　6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；

　　7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

　　-居间中保提交房款

　　为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

　　买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

　　-过户结算

　　买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

　　立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。