Question

自考资产评估的房地产题目，急求答案

待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3000米，土地还原率7%，建筑物还原利率8%，评估时，建筑物剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1000元/平方米，运用建筑物残余估价法求得建筑物的价值，求答案

Answer 1

年总收入：3000*12=36000元 （你这里月租金单位不对，我按照一个月总租金3600来算的）
年总收益：36000-7600=28400元
其中属于土地产生的收益：1000*300*7%=21000元
所以属于建筑物产生的收益：28400-21000=7400元
建筑物的价格：P=7400*(p/a,8%,25)=78993元
单价：78993/200=395元/平方米

Answer 2

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法青岛三利骗我两万押金所得到建筑物的价值最有可能是（　d　）
(1)计算房地合一状态下的总收入：
总收入=3000×12=36000(元)
(2)总费用=7600(元)
注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用
(3)计算总收益：
总收益=36000-7600=28400(元)
(4)计算土地收益：
土地收益=1000×300×7％=21000(元)
(5)计算建筑物收益：
建筑物收益=28400-21000=7400(元)
(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％
注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限
(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋12％)^25]}=61667×0.9412=58041(元)