Question

房产纠纷案例

碰到了钉子户。朋友的一个房子，现在里面住的一户和前房主有债务关系，并为债权方，并以此为据，强行居住在内。麻烦在，强房主因经济犯罪入狱，现在仍在刑期内，无法出面解决。
我朋友现在有这个房子的房产证，两年前和这家住户打过官司，并且法院已经给出了判决，确定了房产证的合法性。但是，问题一直没有解决，住户还是赖在里面。
朋友在外地，想把房子出手，不知大家有什么好的建议。

Answer 1

Answer 2

先确认几个事实：
1、你朋友有这个房子的房产证，但是房产证上的名字是谁，是你朋友还是前房主，有没有做过产权变更登记？
2、法院作出判决，你说确认了房产证的合法性？判决结果是把房子的所有权判决给了你的朋友，还是只是确认了房产证的真实有效？
如果法院已经判决房产所有权归属你朋友所有，【根据物权法28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力】，那么你的朋友就已经取得房屋所有权，但是还没有做产权变更登记，先依据判决书去房产管理部门做产权变更登记，然后看看现在占有房子的人和前房主对于房子有没有合法占有的权利主张，如租赁合同等？如果没有，可以向法院申请执行，主张对于房子的所有权。

追问

第一，如果对方有租凭合同呢？或者类似的抵押合同，那么是否与购房合同就冲突了？
第二，如果申请了被执行人强制离开该房产，同时法院也受理了。但是执行的结果会不会是不了了之？最后什么也解决不了？如果有这种情况该怎么办？
还有，最重要的一点，强制执行的申请可以委托他人作为代理人办理吗？

追答

我分析你的情况是，前房主（甲）和你朋友（乙）之间存在的是房屋买卖关系、甲目前房屋占有人（丙）之间前期都存在债权债务关系（存在房屋抵押或是租赁关系），甲经济犯罪入狱，无力偿还债务，丙向甲主张债权，丙先住进了该房屋，导致甲乙之间的房屋买卖合同不能履行，然后乙向法院起诉，主张对房屋的所有权并要求丙搬出房屋，法院作出判决，确认了甲乙之间的房屋买卖有效，乙取得所有权。但是拿着判决书却不能让丙搬出。不知道是不这样的情况？
第一，如果甲乙之间的买卖合同在先，同时办理了过户登记，乙就完全取得了该房屋的所有权，如果在先甲丙之间有租赁合同，那么买卖不破租赁，但是租赁期满后，乙可以主张让丙搬走，如买卖在先并登记，那么所有权转移，甲就无权再将房屋抵押给丙，抵押合同无效。如租赁在后，那么租赁也无效。乙完全可以申请法院执行。
第二，如果甲先将房屋抵押给丙（抵押成立的前提是进行了登记，未登记抵押不成立），那么抵押期间，甲可以转让抵押物，但是必须具备两个条件之一：抵押权人丙同意或受让人代为清偿主债务。如果丙同意转让，那么甲应该先将所得价款提前清偿或者提存。就是说如果甲出售房屋，未经丙同意，那么乙就必须要先代为清偿债务。
所以几种情况比较负责，所以关键看甲和丙之间对房屋行使了什么权利，如有租赁关系，如上分析看是否有效，如有抵押关系，如上分析看抵押是否成立。
根据你描述的情况，法院作出判决，主张你对房屋的所有权成立，应该是你已经依买卖合法取得了房屋所有权，可以对抗丙。那么就可以申请执行，具体执行结果就要依你当地法院执行情况看了，多沟通…………！！法院已经确认了你的合法权利，如果还不能帮你主张，那还有什么办法？打吗？？呵呵，所以还是不断尝试法律途径解决吧。
申请执行公民应在判决生效后2年内，过期后不予受理，如果的确不方便，可以委托他人（亲戚朋友）代为参加强制执行，只要写一个委托书就可以了。
不知道说清楚没，供参考！

Answer 3

起诉该住户腾房！