Question

买房子的相关法律问题，跪求各位帮忙分析！！！！！！

我看中了一套二手房(其实是新商品房，还没建好了，但是房子已经备案到了第一买主的名下，契税证办好了)。我从第一买主手里买这套房子，中介公司和开发商说可以直接更名到我的名下（开发商重新和我签合同，重新给我开发票，房子备案到我名下，给我办理契税证，将来下房产证是我的名字），我知道确实可以这么办（需要很强的关系），具体是开发商那边给办理（注：开发商内部人员给办理，开发商老总都可能不知道。 具体他们怎么办我不知道，但就是能办到把所有的手续都更名到我名下），如果买这套房子的话有什么风险吗？？？ 会牵涉到法律问题吗？？？
注：开发商内部人员给办理，开发商老总都可能不知道(我是说可能，具体我不清楚）。重新和我签合同，重新给我开发票，房子备案到我名下，给我办理契税证。如果是开发商内部人员这么做，房子备案到我名下了，会不会有什么法律问题？？？

Answer 1

1、开发商与购房者签订商品房买卖合同后，应在规定期限内将商品房买卖合同提交房管部门备案，一般来说，相应商品房买卖合同备案后，即不可更名。
2、在开发商与房管部门有特殊关系的情况下，也可能办理更名手续。即开发商从房管部门撤回原备案的合同、而换成你所说的新合同。这种情况，本律师在执业过程中遇到过，所以，这种操作方法应该是存在的。
3、买这套房子存在法律风险，即开发商一房二卖。这就需要你充分评估开发商的实力，如果开发商是有资信的实力房产公司，则相应的风险会相对较小。毕竟是开发商与你签订商品房买卖合同，如果开发商届时不能将房屋出售给你，则开发商违约，你可依据合同约定追究开发商的违约责任（商品房买卖合同中通常都有逾期交房、逾期办理产权证书的违约责任）。只要开发商以公司名义与你签订合同即可，至于其老总是否知情不影响合同的效力。
4、如果通过中介公司，你也可在合同中约定中介公司的责任，即如果房屋不能直接更名到你的名下，中介公司应当承担什么样的违约责任——权利义务应当是统一的，中介公司不能只是收钱，而不承担任何责任。

Answer 2

能办但到时候房主的契税个人所得税营业税需要你承担，你还需要承担自己的契税交易税
就是说，他们给你办也是需要你交同样或者更多的税费，你咨询一下中介税费最低他们能给你做到多少
建议你等到房主产权证下来在交易 稳当，你现在交易不安全因素太多，这种交易别听别人的承诺一切承诺都要落到纸上

Answer 3

这套房子买卖涉及的风险主要是一房二卖的问题，以前这种情况经常发生，原因是为了逃避从第一买主过户到第二买主的交易税。这里你要注意的是，看看第一买主有没有到房产交易登记中心有过预登记，如果没有，你可与开发商签订房屋买卖合同后，去房产交易登记中心进行预登记，将该套房子先预登记到你的名下。具体的与中介及开发商商量如何操作，如果不能预登记，则还是小心为妙。

Answer 4

我不知道你和那些所谓的内部人员关系到底有多好，但是有一点你千万得记住，他们帮你办事的前提都是利益的驱动，如果你买房是自住的，我想这些钱也是血汗钱，那就要多一份心眼，开发商也好，朋友也好，嘴上说的话，都不可以太轻信，需要把他们的义务、职责、责任，甚至风险都要白纸黑字都写清楚，最后说一下买房最关键的几个问题，1.房产证过户时间要明确，2.上家在这套房子上的一切关系都要滤清（户口、债务等），3.最好每个步骤都有你本人在场。

Answer 5

只要通过中介公司，买房都没有风险，不会涉到法律问题。