Question

咨询一个有关于房屋买卖的法律问题

情况有些复杂在这里想请有关专业人士为我解答一下 先谢谢了
我有一个残疾的姨妈，她属于一级残疾（智障），目前无父母、无配偶、无子女，有6个兄弟姐妹，现在国家给予一个购买经济适用房的机会，但是由于其本人无能力购买该住房，之前是我的母亲及其他5位兄弟姐妹想一起购买该经济适用房，由于种种原因其6人都口头放弃了该购买权，于是我便想购买该住房。
现考虑到一下问题：
1.我出资全款购买该房屋，是否需要我的姨妈及6位兄弟姐妹们出具一份证明。
2.该住房在5年内无法出售和出租吗
3.是否可以让我姨妈给我立一份遗嘱，或一份声明将房屋赠送与我个人。（据说要先给我姨妈指定一个监护人）
4.目前大家都口头说放弃该住房购买权，但是我怕将来以后可能会再出现争议，如何避免，是否可以让他们出一份协议，里面提现自愿放弃我姨妈的遗产。

目前就想到这些问题，先谢谢专家的耐心解答。

Answer 1

1、经济适用住房购买要凭资格购买，政府批准了你姨妈具备资格，就只能依你姨妈的名义购买该住房，你要出资可以，但购房人是你姨妈。
2、对，经济适用住房在5年内无法出售
3和4,、立不立遗嘱不要紧，要紧的是你姨妈的6个兄弟姐妹的承诺证明，承诺上必须注明有你个人出资购买该房，其他人放弃该房的购买权和继承权，公正最好

Answer 2

1、经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度。根据相关法规制定的初衷，经济适用房的名额是不能转让的。鉴于你姨妈是智障（一级）属于无民事行为能力人，国家给其购房机会理应由其监护人办理，不知道你姨妈的监护人是谁，但听你的意思，你姨妈的兄弟姐妹几个都不是其监护人。因此他们都没资格购买，不享有所谓购买权，不仅他们，你也没有，所以更无须什么证明。（当然我指的是不能把房过户给你们，如果你们愿意出钱购买赠送给你姨妈那就另说了）
2、根据七部门的经济适用房管理条例规定，经济适用房不满五年不得上市交易（应该包括出租，具体关于经济适用房各地方还有个地方的规定，鉴于你自己去查一下。）
3、你姨妈属于无民事行为能力人，按照《继承法》规定，她是不能订立遗嘱的，订立遗嘱属于身份行为，不能代理，所以即使是监护人也不能代其订立遗嘱，只能适用法定继承（法定继承也轮不到你，除非你对你姨妈扶养较多）。
4、按照《继承法》25条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 也就是说法律规定了，放弃继承权的期间应该是继承开始后遗产分割前，要到你姨妈去世，遗产才会开始继承 ，那时候才能放弃继承权 。事先放弃继承权是无效的

Answer 3

1，你姨妈属于一级残疾，所以属于无民事行为能力人，也就是说她所出具的任何书面或口头的东西都不是起法律效力的。她写的遗嘱自然也没有法律效力
2，经济使用房5年内不能出售和出租，也就是说不能办理房产证过户，即便5年后能过户了，也需要交纳很高的差额补偿或契税。经济适用房就是为了保障那些低收入家庭的，并不是为了让你卖房赚钱的。
3，你姨妈的兄弟姐妹要先商议出一个监护人，可以由监护人在不损害你姨妈权益的情况下代为她做决定。注：是不能损害你姨妈权益的前提下。否则其他兄弟姐妹可以向法院起诉取消监护人的资格，和监护人所做决定的无效。
4，综上所述，如果你仅是想取得你姨妈经济适用房指标买房后再卖来赚钱的话，你的行为不仅不道德，还有很高的法律风险。
纵横法律网 张振松律师