Question

麻烦懂法律的朋友帮我看下这份合同有没有什么有漏洞的地方，这份合同双方签字之后是否能产生法律约束

麻烦懂法律的朋友帮我看下这份合同有没有什么有漏洞的地方，这份合同双方签字之后是否能产生法律约束，还有哪些风险。我是乙方
甲乙双方经友好协商，就店铺转租达成下列协议，并共同遵守：
　　第一条 甲方于2011年 月 日前将位于 XXXXXXXXXXXXX24号比特莎琪西饼店 转租给乙方经营。
第二条 该店铺的产权人为：张辉。甲方与张辉签订了租赁合同，租期到2014年5月18日止。店铺每月租金仍由甲方支付给张辉。店铺于2011年 月 日转租给乙方经营，为期两年。乙方向甲方支付店铺的经营使用租金，每月租金为三仟元整。租金为年付。水电,宽带由乙方按使用情况如实支付给水电公司以及电信。
　　第三条 店铺现有装修、装饰、品牌，设备(包括： )全部无偿归乙方使用，由乙方向甲方支付押金总计贰万元整。押金所押内容为：装修，装饰，品牌，设备。租赁期满后以上押金涉及所有不动产乙方归还甲方，甲方全额归还乙方押金总计贰万元整。乙方不承担所有自然损耗。若有任何人为损耗由甲乙双方协商从押金扣除。不得以任何其他理由扣留押金。动产无偿归乙方
第四条 乙方向比特莎琪总店进货，货款每半月结算一次，比特莎琪总店需按时供货，乙方及时缴纳货款，乙方向甲方缴纳壹万元整货款押金，如果乙方拖欠比特莎琪总店货款由甲方从货款押金中扣除支付给比特莎琪总店，如果乙方在正常缴纳货款的情况下，比特莎琪总店未正常供货，从而导致乙方无法经营或经营出现的任何损失将由甲方负责解决同时赔偿相应损失。
第五条 乙方在2011年 月 日前一次性向甲方支付总计人民币大写陆万陆仟元整(￥66000元)，上述费用已包括为期一年：2011年 月 日-2012年 月 日的租金叁万陆仟元整(合同第二条约定)以及乙方交给甲方的不动产押金贰万元整(合同第三条所约定)以及乙方交给甲方的货款押金壹万元整(合同第四条所约定)。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
　　第六条 该店铺的营业执照由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续。但相关由乙方经营引起的债权债务以及发生的一切经营纠纷全部由乙方负责，与甲方无关，且不得擅自改变经营模式，或者从事违反国家法律的活动。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载店铺的所欠一切债务纠纷由甲方负责，与乙方无关。
第七条 乙方提前1月缴纳第二年租金。逾期15日不缴的，甲方有权解除合同。乙方按比特莎琪总店规定按时缴纳货款，若逾期15日不缴的，甲方有权解除合同。
　　第八条 如果在乙方正常缴纳货款未出现违约情况下，比特莎琪总店未正常供货导致乙方无法正常经营，且甲方不负责解决，乙方有权解除合同。如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，乙方有权解除合同，甲方退偿全部押金以及租金。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设(如修、扩路、建天桥、立交桥、修地铁等)导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的租金和全部押金。或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续等情况而导致乙方无法正常经营，乙方有权解除合同。
　　第九条 遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。
第十条 甲乙双方遵守上述全部条约，合同有效期两年，期间甲方不得提前收回店铺，乙方不得退租或转让给他人。如果由于双方任何一方不履行本合同导致合同解除的则需向对方支付贰万元违约金并退还全部设备或者租金及押金。
第十一条 本合同一式两份，自签字之日起生效。（本合同附带甲方与XX的房屋租赁合同复印件一份，甲方与比特莎琪总店合同复印件一份，甲乙双方身份证复印件各一份。）
　　 甲方： 联系方式：
乙方： 联系方式：
2011年 月 日
如果将合同中的转租修改为代理经营，由甲方委托乙方代理经营两年，会不会更合适一点

Answer 1

如果是从法律角度看合同的漏洞的话，首先需要明确一下你合同的性质。从现在来看表面上是个房屋转租合同，但内容看起来又有一些加盟经营的内容。具体的合同问题有：
第一，转租没有经过房屋所有人同意，在之前的租赁合同中你需要看一下是否有关于转租限制的约定，除非原租赁合同就明确现在的甲方有权对外转租，否则合同属于可撤销的合同。房屋所有人有权随时撤销，并要求房屋退还。
第二，合同中涉及到营业执照的转借的问题。你将来经营实质上是用甲方所办理的营业执照，这个明显是违法的。只是现实中这种情况还是较为普遍，工商局直接来处罚的比较少。但是也是法律风险。
第三，合同中还涉及到品牌使用问题。这个要看甲方是否注册相关的商标、著作权登记或其他类型的知识产权，如果有品牌许可最好单独签订知识产权许可协议，并需要去相关的主管部门备案，这样才是合法的做法。如果没有知识产权问题，那么最好在协议里约定，如果甲方的知识产权侵犯第三人利益时，责任的划分，和赔偿责任的承担。
第四，合同里关于甲方解除合同的约定比较明确，包括事项，具体的解除期限都有约定。但是乙方的几个解除权的约定就比较模糊了，如第八条“比特莎琪总店未正常供货导致乙方无法正常经营，且甲方不负责解决，”这个甲方不负责解决，需要多长时间，甲方如果一直说要解决，就是解决不好怎么办？合同没有一个期限限制。
第五，合同里还包括一个货物买卖的问题。有关于乙方需要向甲方采购相关货物的问题，这个约定非常不明确，建议你最好与甲方单独签订货物买卖合同，约定好结算单价，交货日期，订单方式，交货方式，质量标准，验收，质量问题的相关责任等等。目前合同里两个条款显然没办法约定清楚这个事情。
第六，关于拆迁补偿的问题，对房屋的绝大部分补偿是给房屋所有人，你与甲方只能就补偿给承租人的那部分做出约定。建议你最好再加上，“如果相关补偿款支付给甲方的，甲方应当在取得相关款项后 日内将款项转给乙方，否则应当每日向乙方支付迟延违约金 元。
第七，不知道原来这个店里是不是还有员工或者厨师之类的，如果有的话，可能你也需要和甲方约定一些关于劳动用工之前责任划分的问题。

Answer 2

本合同存在以下几个问题：第一，未经出租人同意，甲方不得擅自转租给乙方，否则出租人有权解除与甲方的租赁合同，并可追究甲方的违约责任。在此种情况下，乙方可能会依据第十条追究甲方的违约责任。第二，合同第三条关于押金退还问题，应当具体界定损坏程度，否则，双方很容易扯皮。第三，第六条，约定由甲方办理营业执照，乙方实际经营。假如乙方在经营中出现了侵权或者违规情况，甲方还是要承担责任的，甲乙双方的内部约定对外不具有法律效力。第四，很困惑，为什么甲方还要负责进货问题，这不是给自己找麻烦吗？第五，第九条约定“遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。”试问，甲方有这个权利吗？出租人的利益谁来保障？又是一个扯皮条款。
个人认为本合同约定的转租只是表面现象，其实是甲方想自己把店租下来，交由乙方经营。

Answer 3

有三个方面问题需要重新考虑。一是转租的问题，在协议中可以增加一句，经出租方张辉的同意，甲方将租赁张辉的店铺转租给乙方....，在协议签字处，张辉亦要签字，表示同意；二是第三条关于不动产全部归乙方，应该要进一步厘清，协议中比较含糊；三是第九条国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方这个是不合理也是不现实的。出租方的利益考虑了吗，张辉会同意吗。

Answer 4

同意一楼的意见另外补充一下：
你的押金返还条件约定不明，“押金所押内容为：装修，装饰，品牌，设备。”这个内容太粗，需要细化；“若有任何人为损耗由甲乙双方协商从押金扣除”。协商不是一个严谨的合同应该有的字眼，应当明确什么属于认为损耗，人为损耗到什么程度扣多少押金，否则这一条上极容易有纠纷。

Answer 5

第一句不对！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！