Question

为什么从中介购买二手房时，中介有的说房产证上面积和实际面积不一样呢？往往比产证面积要小。这是为什么

还有就是房子的实际建造年份和产证上面的建造年代不一样？往往要比产证上的年代早呢？知道的请回答！谢谢！急!

Answer 1

这个是正常的情况，房产证上的面积是建筑面积，实际面积是使用面积。建筑面积肯定大于使用面积。比如你的房子有电梯，小区有绿化，这些房地产建筑商都会给你公摊的，少的面积就是公摊面积，一般都在百分之二十左右。
同样的，房产证的年代肯定要后于房子的建造年份。比如2008年买的房子，那时候可能是期房，到交房，房产证下来可能就是2010年，这个也是正常的，现在都是这样走的，不必担心，可以放心购买

追问

还有就是如果我买的是二手房比如说是今年2011年买，但是它以前房子的主人房产证的日期肯定比这个要早，那么我接手房子过户后，房龄按正规是70年的，那么现在的房龄是多少呢请具体点。呵呵！谢谢！

追答

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。
房屋的使用年限：具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键。就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权。但土地上面的房子是个人的，国家把土地卖给发展商开发建房子，为70年。

追问

那你的意思就是与它以前的房产证上的日期无关了，从我接手房子算起。比方说他的房子是2008年的，我2011年转手买了，那房龄从2011年算起。

追答

你购买之后的房子房龄肯定是接着以前的业主的，也就是比如这个开发商是2006年开始买的地，你前面的业主2008年下的房产证，你2011年又购买业主的房子，房子房龄是从2006年开始算的，不可能是你2011年买，再给你算70年。

追问

哦，那你的意思就是2011减去2006了，再拿房龄减去前面得数，就是现在的房龄了，那岂不是很吃亏啊？

追答

这是没有办法的事情，现在房地产就是这么个情况，大家都是这样了，不可能等到我房子盖好了再算的，很多人买期房，有些要等到两三年才能入住，那也是没有办法的事情，没有钱开发商没办法盖房子的。要不为什么二手房会便宜呢，使用年限短了嘛。

Answer 2

你说的实际面积不知道代表什么意思

如果你说的实际面积指的是套内面积，那么它当然会比房产证上记载的建筑面积要小，因为建筑面积是包含了公摊面积的，但是房屋的公摊面积在产权证上也是有记录的，建筑面积减去公摊面积后就是套内面积，可能是他们所说的实际面积。
另外二手房公司一般都是很黑的，信誉差，客户应当注意，购买前最好去房屋管理部门咨询一下，但是无论怎么样，必须保证你购买后办的新证与旧证面积一致。

关于房子的建造年代证载时间后一点属于正常的，应为房屋建造完毕到最终的竣工备案登记产权证是有时间差的，这不是你应该关心的。你关心的应该是土地剩余使用年限。

追问

土地剩余使用年限是什么意思？可以说具体点吗？谢谢！

追答

我们所说买房子实际上买的是房屋，也就是那个屋子的产权和承载屋子的土地的使用权，因为我国用于商品房开发土地所有权是国家的，你买到的只是土地的使用权。现在的规定住宅的土地使用权是70年，从开发商从国家买到地的时候开始计算，以前一般是50年，这个年限是跟着房子一起走的，房子你无论转不转手，都是不间断计算起走的。按照《物权法》的规定土地使用权是可以申请延期的。

Answer 3

房产证上的是建筑面积，包括公摊面积算在里面的，实际面积就是使用面积都是比较小的