Question

有关农村土地租赁问题，应该参考什么法律？

在农村向乡政府租赁了一块地建房，现在有关部门说我们改变了土地用途.
如果想要维护自己的合法权益的话，应该参考什么法律？
Thanks!
原来这块地是废弃的幼儿园，应该属于集体用地吧。现在我们在上面建了房子，应该不是改变土地用途吧。

Answer 1

如果被告知改变了土地用途，那可能这块地原本就不属于建设用地。而且，根据《土地管理法》的规定，农村土地属于农民集体所有，不属于政府所有。

《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

Answer 2

<土地法>、《合同法》你与土地出让人或单位签订了租赁合同，合同应该标明你租赁土地的用途，如果你在使用土地的过程中不违反合同规定的使用范围，可以根据合同法维护自己的合法权益。

追问

当时签订的合同太简单了，其中没有标明土地的用途。。。
原来这块地是废弃的幼儿园，应该属于集体用地吧。

Answer 3

这个要参考当地土地部门的地籍调查资料了，看看你这块地当时的地类是什么，如果图斑上显示是耕地的话，你在上面建房就属于改变土地用途，是违反土地管理法的！租赁的土地不能改变土地用途！如果需要变更，絮叨当地土地管理部门办理变更手续！你说的这块地的权属还属于集体所有，如果你是建住房可以申请批准宅基地，如果是商业或者工业需要办理征收，挂牌出让，履行出让手续！简单说就是你得买下这块地！

Answer 4

　　土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
　　国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
　　由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。
　　在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
　　第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
　　第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
　　第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
　　承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
　　承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：
　　第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。
　　第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
　　划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定："划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。"第四十五条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
　　二、领有国有土地使用证;
　　三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
　　四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。"根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
　　出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

Answer 5

原本的土地用途是什么？

追问

原来这块地是废弃的幼儿园，应该属于集体用地吧。

追答

建议先查一下土地的用途，你说的集体国有是土地的性质，土地用途是指是耕地，还是建设用地等，应该是建设用地的可能性大一些，不过先建议查清在说。