Question

未来中国房地产市场的发展趋势是什么？

Answer 1

中国房地产价格为什么一直在涨，以至于中央政府和地方政府都已经把房地产上涨当成了太阳从东边升起，从西边降落的这样一次自然规律，其实是完全错误的。中国房地产价格在2020年之前一路上涨的唯一原因是因为中国人之前什么都没有，赤贫状态，人均住方面积只有8平方米不到。那么进入中等发达国家的这个过程中，一切经济都在发展，人民的生活水平急速生长，每一个家庭都产生了强大改善住房的需求。
这一轮需求之强是构成了中国经济旋转木马中最大的一匹马。1980年代吃喝等食品，1990年的家电消费品，2000年初的汽车这几大部类。旋转木马升高之后到2000-2010年之间最大的一轮爆发增长点就是中国人的住房需求。其中伴随着两类庞大的需求，一是：城市人口改善及新增住房的需求。二是：农村进入城市的新城市人口对住房的刚性需求，这两刚性的需求加起来才是构成了2000—2020年这20年中国房地产暴涨的真正的原因，根本没有其他的原因。
那么如果你看到这一点的话，你就知道真正制约房地产发展的根本就是人口红利，当这两个刚性的需求背后的人口红利消失的时候，一切都会像相反的方向发展。任何试图阻碍这个发展趋势的宏观调控都是螳臂当居。就像前20年，任何政策，无论是限购还是控制贷款，都不可能阻碍房地产上涨一样。正好相反，从2000年房地产牛市的第一天起，政府就没有意识到房地产正确的管理方法，对于轻重论一无所知。天下皆轻我为重，天下皆重我为轻，完全没有概念，反而是天下皆重，我更重。
什么叫天下皆重，我更重？就是当天下都来追逐房地产的时候，政府把房地产当成了税收的替代手段，解决地方政府及中央政府财政困难。饮鸩止渴。每卖掉一块地，其中70%的收入被各级政府拿走了。房地产开发商只能赚得30%。所以在这样红利面前，地方政府就像吸毒一样，成瘾难戒，中央政府也一样成瘾难戒。既是运动员又是裁判员的赛场上怎么可能做到真正的调控？那么怎么才是2000年应该做的调控？就是我们应该把国民经济中所有的几百万种商品划分为四大门类或者四大部类。第一部类：就是与国民经济息息相关的民生商品，比如说食品，比如说粮食，比如说汽油、石油、柴油，比如说基本的生产资料和生活资料，以及满足人民基本居住条件的商品房；第二部类：是与国家安全息息相关的军品及科技产品。第三部类：是与普通国民生活不怎么相关的奢侈门类。比如说奢侈品、白玉、翡翠、黄金各种工艺品，字画文玩、金融衍生品，第四部类：就是货币本身。那么你作为国家宏观经济治理的关键就是把房地产放到哪一部类里？第一步必须国家严格的控制其价格走势，通过有形之手直接干预其供求关系。涉及到粮食，你怎么就知道粮食价格要调控呢？因为你怕老百姓吃不上饭，但是把粮食换成商品房，你就忘了，在人均住方面积30平方米这个限制之内，所有的商品房都应该是国家直接供给，直接定价。超过人均30平米就是一个家庭90平方米以上的房子。你应该放任不管，也就是说房子本身你要分成两类，一类是廉租房、公租房：一类是大别墅。大别墅涨到天都不要管它，因为那跟老百姓是没有关系的。而老百姓满足既体面的人生，又不至于很奢靡，这个标准就是人均30平方米，这是世界通用的标准，也是人类居住的一个生物标准。无论是日本、美国、英国、欧洲都在这个标准左右，200平方米，300平方米、500平方米的价格，你要放开它去购买，没有限制，没有贷款限制，纯粹市场调节，这一部分的房子越涨越高，对于普通老百姓不但不是坏事，反而是好事，他更有人生的动力了。另一方面，白玉、翡翠、文玩、字画，你让他炒到多高都可以，因为一旦他崩起来，也不会影响实体国民经济及国家安全的运作。
所有货币，对于前两个部类的商品就是国民经济的国际民生商品及科技军事商品，是必须完全有形之手操控供求的，这才是解决房地产问题的根本所在。
所以到了2020年，就是我说的人口红利拐点一定会发生在人口学家早就告诉我们，2000年中国的人口学家就告诉我们中国人口红利的拐点会发生在2020-2025年的之间的某一天，从那一天开始，中国的人口就是负增长。
所以今天中国人不生孩子了，中国人舍不得生孩子，舍不得消费的时候，房地产的价格就会往下跌。那么跌到什么？跌到什么程度？还有多大的空间？这个也是有数据可查的。日本很像中国，日本的房子在1988年达到顶尖的高峰，1988年到1990年达到顶尖高峰的时候。东京都的最贵的房子一平方米差不多是95万美元。这样的房子在日本跌了75%，平均的日本住房跌了50%。那么中国现在北京和上海的房子，毫无疑问是当时东京都的标准，北京和上海的房子目前已经照最高点跌了20%左右。20%-25%，那么你看看还有多少？没错，还有50%的下跌空间。距离北京和上海房子最高位的价值目前还有50%的下跌空间，而且这50%的下跌空间是任何技术调节手段及政策控制手段都无法改变，他的实现只是时间问题。所以在这个过程中，无论价格比最高点低了多少，只要有回调、有成交，有人来敲门买你的房子，你都应该斩钉截铁的把它卖掉。因为任何一次上涨都是回调给你带来的错觉，你以为还会回到黄金年代？除非婴儿的出生率回到黄金年代，否则的话，如果全中国一年的婴儿出生率都不到1000万的话，永远都回不到黄金年代了。
上海的核心地段的房子大概还能撑一撑，北京的房价是深不见底。可以参考郑州或沈阳或西安，北京和这三个城市相比，也就是教育资源好一点，但是教育资源眼看着都要去雄安了，接下来要发生的事情自己脑补。
如果还以为房子价格会一直涨，就像太阳每天升起一样，属于自然规律，只看得到税收层面，看不到货币层面。那么眼光实在令人汗颜。房产税，除了毁灭股市，并不能压制房价十年内的上涨。
只有把商品房分类，国家以重视货币的高度，重视农产品的高度重视房地产，有所作为，彻底改变普通商品房的供应与定价模式才是治本之策。
看到这里，如今美国大使馆、加拿大大使馆、澳大利亚、新西兰大使馆，甚至马尔他大使馆移民官忙的四脚朝天就不难理解。

Answer 2

一是城市化进程将会放缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%，城市化率上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，未来每年再增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐渐消失。
二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设，旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。
三是住房质量已大幅提高。2012年，当时的住建部下发了住宅质量标准，对住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量进行了规范，将原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年，甚至100年。这意味着，2010年以后城市新建造的各种商品房理论上可以使用70~100年，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。假设一个城市有10亿立方米的存量住房，按照30年的折旧期来计算，每年大约3 000多万平方米的房子要拆了重建，如果折旧期变为100年，则每年重建的房屋平均只有1 000多万平方米了。
四是住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降低。未来尽管还会继续存在住房改善的需求，但只是局部性、结构性的，从总体上看人均住房面积不足的现象将逐渐消失。
从上述四个新形势来看，在今后十几年的长周期里，中国房地产市场每年“铺天盖地”十六七亿平方米的新房竣工销售的时代基本已经结束。2018年新房销售量仅仅比2017年增长了1.8%就是一个明显的信号。这与1998—2008年年均增长25%，2008—2012年年均增长15%，2012—2018年年均增长6%~7%相比，增幅已经大幅下滑。换句话说，今后十几年房地产业的新房销售量不会再由17亿平方米逐年增加，而是会逐年萎缩！