Question

房地产开发前期管理是干什么的？

最近看到一家房地产公司在招聘，其中有一个职位是前期管理，一直以来不知道前期管理是做什么工作的，需要具备哪些知识，个人想应聘这个岗位，不知道招聘会注重什么方面的要求？请了解房地产开发的专业人士进来回答！
我觉得回答的不对啊，你这明明是侧重于策划问题，如果讲策划我就不用问了，我自己很明白，我也是房地产营销策划方面的人，只是有段时间不做了而已，我记得好象是关于一些审批问题手续之类的事情！请专业人士回答！

Answer 1

我是北京一家地产公司的前期人员,所谓前期管理就是跑手续,从项目立项,土地使用协议开始,包括:
规划意见书\审定设计方案通知书\建设用地规划意见书\规划许可证等,要到规划局(委员会)办理,
到建委办理开工证,
到发改委办理年度计划,这是主线,
其他还要办理,消防建审意见\施工图初步审查意见,到消防局办理;
交通组织审批到交通委办理;
园林审批到园林局;
配套协议到建委办理;
人防规划到人防办公室办理;
国土局办理土地使用证
以上细项的办理要穿插与规划审批的各个步骤之间.作为依据.
作这些工作需要的人才是沟通能力强,有韧劲,要面对很多别人的冷屁股,时间做长了容易造成心理抑郁.不需要太强专业行,是个人走一个流程下来就全会了,当然请客吃饭是经常的,要能牺牲业余时间去堵那些审批人.长得有人缘会很有帮助.希望你能找到合适你的工作.
____________________________资深前期人员

Answer 2

前期管理主要是三方面吧
一是拿地过程和审批手续，拿到地块有大量的与政府或集体的手续要办理，对于地块的属性、规划性质加以确认，取得各项批文，并且在政府各部门的要求下完成一些前期工作，比如环境评价等等。
二是前期设计和方案拟定，要根据地块本身的性质和规划要求，与设计充分沟通，进行详规和初步设计工作。
三是资金安排和各项招投标工作，资金安排可能是公司上层和财务方面偏重一些，招投标包括勘察、设计、施工、监理各项招投标的流程安排、工作计划、手续办理等等。

我讲的这些主要是具体的工作，不包括前期项目策划和具体的项目可行性分析过程。

Answer 3

Answer 4

……

Answer 5

房地产开发成本构成
一、土地开发成本
1、土地征用及拆迁费：新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金：国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整
② 勘察设计
③ 临时设施
④ 桩基工程
⑤ 土建安装
⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费
1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。
④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
工作人员工资
工资附加费
办公费
差旅费
检验试验费
⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。
供热及换热站
供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
电梯
2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建
① 中小学校、幼儿园
② 健身设施或用房
③ 医院
④ 派出所
⑤ 环境卫生用房
⑥ 物业管理用房（保安监控室）
⑦ 居委会
⑧ 商店
⑨ 停车场（洗车场）
⑩ 其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用）
① 道路 停车场 地面硬化 围墙
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加压
④ 监控系统
⑤ 供电线路、路灯
⑥ 宽带及机房
⑦ 有线电视
⑧ 通讯线路
⑨ 供热管道及换热站
⑩ 园林、绿化
三、基础工程费
（主体工程基础费用）
四、城市基础设施配套费
1、渣土费
2、人防费
3、中学增建费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费
五、前后期费用
1、勘察设计费
2、监理费
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费
六、预备费
1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费
七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费
2、资质年审费
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金
八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。
九、不可预见费
十、销售、广告费
1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税
十一、各种税费
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。
十二、总投资额
十三、利润额