Question

土地评估如何用市场法和收益还原法

Answer 1

一、收益还原法也称收益法、资本化法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法的公式
1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r
式中：P——房地产价格
a——房地产纯收益
r——房地产还原利率
2、房地产使用年期有限且其他因素不变
当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其计算公式如下：

式中：P、a、r同前；
n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化
①房地产使用年期无限
当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：

式中：P、a、r同前；
——第i年纯收益；
t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限
当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；房地产使用年期为n时，房地产价格的计算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。
③未来若干年后的房地产价格已知
当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：

式中：P、、r同前
t——未来房地产价格已知的年限；
——未来第t年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减
a、房地产使用年期无限

式中：、、r同前；
——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为，则第二年为,第三年为，第年为。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
b、房地产使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
二、市场法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
市场法程序：
（1） 收集宗地交易实例；
（2） 确定比较实例；
（3） 建立价格可比基础；
（4） 进行交易情况修正；
（5） 进行估价期日修正；
（6） 进行区域因素修正；
（7） 进行个别因素修正；
（8） 进行使用年期等修正；
（9） 求出比准价格。
使用必须的前提条件是：
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

Answer 2

那么要看你的评估土地的用途，市场比较法运用范围：1.在同一供需圈里或类似区域里土地条件相似或相近的比较用地。2.市场稳定，且正常交易，或者可以修正到正常交易的案例。主要适用于：商业、住宅、工业用地评估。

收益还原法：适宜有收益的土地或建筑物等不动产评估。运用收益还原法必须确定土地的总收益、总费用、纯收益、还原率、还有土地的剩余使用年限。

Answer 3

1、土地评估用市场法比较常见，因为现在国有土出让的比较多，案例也多。
2、土地评估用收益还原法，基本上是不可能的，因为土地收益很难测算，如果是土地出租，一般租金是相当低的，而且出租用途与土地的规划用途无关，无法体现其真正用途的价值。如果，土地上建成房子后的的收益，那就是剩余法，而不是收益还原法。