Question

租房违约问题

我在上海工作，于2011年7月3号起租房东的一套房子，合同上注明的是7月3号起租，房东口头答应可以提前一周入住，房租是付三押一，我9月12号给房东打电话说我搬走了，14号跟他商量房子交接事宜，我说不租了，押金我也不打算要了（他也不会给）但是我想把这20天左右的租金要回来(到10月3号才满三个月)，房东貌似不愿意，他人在外地，我说让他家人过来代表办一下，他也不答应，另外还有我预交的一年有线电视费，燃气费，水费都得返还给我。我该怎么办？打官司又改如何办呢？

Answer 1

四、违约金的性质、计算标准
我国法律上规定的违约金具有惩罚性又具有赔偿性，可以在合同上予以约定逾期付款的违约金的数额及计算方法。这里又存在以下几种情况：1、合同条款上有约定的。根据《合同法》第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人也可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”违约金的调整的前提，必须由当事人主动提出请求，法院不能主动调整违约金，是否调整由法院或仲裁机构审查决定。2、合同条款上没有约定且事后当事人又对违约金事项达不成补充协议的。根据最高人民法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》与法释〔2000〕34号关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复，确立了人民法院在审理相关案件中，可以参照中国人民银行规定的金融机构有关计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金并随之变化而改变。原则上双方违约金数额高于银行同类贷款利率4倍的，属于违约金数额过高，法院在调整违约金应以此为标准为上限，不得超过这个标准，但为体现契约自由原则、保护合法的融资关系，现宁波当地法院对3分利即日1‰的违约金也一般都予以支持。3、利息、逾期利息（罚息）、违约金可否并存。大家都知道银行金融机构的借款一般都在借款合同中约定，本金、利息（正常息）、逾期息（罚息）、违法使用贷款的违约金等条款，那么民间借贷可否在借款合同中约定，要求借款人支付借款的正常利息及逾期息（罚息）、违约金呢？我个人认为在借款合同相继约定利息、逾期息条款并不矛盾，不需求进行选择、取舍，只要不违反相关的法律、法规及司法解释有关借贷的性质及利息、罚息的支付标准，法院应该予以认可、支持，同理利息和违约金条款也是如此。至于逾期息（罚息）能否和违约金并列计算，我认为这不能等同于《合同法》第116条有关当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款的规定，应区别对待。第一、当事人没有提出调整的，尊重当事人合同意思自治原则，法院不应主动干预；第二、当事人以相者相加明显高于银行同类贷款4倍为由向法院请求调整的，应分清违约金的性质是惩罚性的还是赔偿性的。若是惩罚性的，就不能和利息、罚息条款和并使用，必须在罚息和违金条款之间做出选择，因为罚息本身就具有惩罚的性质，不能因此要求对违约方进行双重惩罚来为守约方谋取高利、助长高利贷的气焰；若违约金是赔偿性质的，那么守约方在要求对方支付利息、罚息后还不足以弥补损失的可再主张违约金。
五、民间借贷的相关法律、法规、规章及司法解释

Answer 2

你签的好久的合同，房租你自己不住，协调房东他不愿退也没法，如果你只是签的三个月的合同可以三个月后找要押金，有合同约定的，要变动最主要是协调，你反正不会占上风，加油吧和房东好好说看怎么样

追问

签了一年，违约金我让他扣，按理讲剩下的20天租金不给退么？

追答

关键是违约金的比例怎么算，给你算个一个月两个月的房租，难道比20天少么，反正你不占理，找房东协调了，房子本身存不存在质量和其它的问题嘛，有其它因素还好扯些，

追问

违约金就是一个月的房租啊，1600元，付三押一就是这个道理啊。我只想要回20天的租金跟水电费等。。这也不行么？