Question

资产评估题，请问如何解题，请说明过程，谢谢：

有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为三年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位，取整。

Answer 1

用假设开发法计算宗地价值：
使用年限：50-3=47年
建筑面积：3 200×2.5=8 000平米
楼价：8 000×300×（1-25%）×90%×（P/A,8%,47）=19 706 113元
建筑费：8 000×1 000=8 000 000元
专业费：8 000 000×10%=800 000元
开发总价：地价+开发成本=地价+8 000 000+ 800 000=地价+8 800 000元
利润：（地价+8 800 000）×15%=0.15×地价+1 320 000元
利息：地价×[（1+7%）^2-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.1449×地价+939 986元
地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.1449×地价-939 986
地价=6 677 062元

追问

请问利息中的2次方和1.5次方是怎么确定的，如果是2年呢？如果是4年呢？

追答

不好意思，第一个2次方应该是3次方，后面改成：
利息：地价×[（1+7%）^3-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.225×地价+939 986元
地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.225×地价-939 986
地价=6 288 092元

之所以用3次方是因为开发期是三年，地价一开始就支出了，所以用三年。而开发成本是均匀支出，所以用3/2=1.5年。

追问

请问题目中的“不动产综合还原利率为8% ” 和“折现率”是一个意思吗？还是有什么区别？

追答

题目中不动产综合还原利率，使用未来收益计算不动产价格的折现率。具体的解释比较复杂。
不知道你现在是什么水平，如果你是注册资产评估师考生，那么请参见资产评估教材第五章总有详细解释。
另可参见：http://baike.baidu.com/view/1839140.htm

Answer 2

我来回答。

因为是现在股价转让，而收益是以后的收益。思路是把后续项目寿命的经营现金流和项目结束的终止现金流都用贴现的方式，计算成现值。现值以上转让，就不会亏。

平均投资收益是12%，这是项目要求的报酬率，我们把这个当成计算现值的系数。

前五年每年1万，现值计算可以查5年期，利率12%的年金现值系数，得出结果3.604。

前五年收益的现值：1x3.604=3.604万元

6到10年的收益分别是：0.9,0.81,0.729.0.6561,0.59049。

查利率12%的复利现值系数表，6~10年的现值系数是：0.5066,0.4523，0.4039，0.3606，0.3220。

6~10年的现值和=∑当年收益*复利现值系数=1.54万元。

林木价值25万，现值=25*0.3223=8.06万元

后续经营的现值合计=3.60+1.54+8.06=13.2万元。

目前经营收益=10万元，现值也是10万元。

参考总价格=13.2+10=23.2万元。

结论：23.2万元以上可以转让。

Answer 3