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投资者买房前必看 买什么样的房产才能不亏钱

Answer 1

您好！
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　　日前,《深圳女白领卖掉深圳一套房 换回武汉四套房》引起了广泛热议。相反,在三、四线城市买一套房能否顺利换成一线城市购房的首付,还要打一个问号。
　　闭着眼买房都能赚钱的时代过去了
　　今年一线城市房价大幅上涨暂告一段落,对于仍有意投资房产或者短期过渡的买家而言,如何挑选值得入手的房产,需要经过一番推敲。
　　记者了解到,近三年来,不少入市的买家因为换房的需要,必须先卖出手中的物业,由于城市、区域发展的差异以及产品本身的楼龄和楼层,不少人面临亏本的局面。
　　●案例一
　　老家一套房换一线城市首付都难
　　今年以来,小陈夫妇计划在广州东部买套房,他们看中一个全新的楼盘。但让夫妻二人郁闷的是,由于二人三年前在老家粤东一个县城买下一套约150平方米的四房单位,毛坯房,成交价为70万元,只有将此套房产出售后,小陈夫妇才有足够的资金在广州支付首付。因此,在今年春节后,小陈就将老家的房产在市场上放售,预感当初买入时正处在价格高位,其主动将放盘价调至68.5万元。就算亏了1.5万元、月供利息以及其他零碎的购房成本,但是小陈还是打算当机立断,将其换成广州的一套住宅。但是让小陈始料不及的是,房子两个月几乎无人问津,无奈只能再降价。4个月过去了,房子从68.5万元降到62.5万元,仍然没能成功交易。
　　这意味着三年时间,小陈花了70万元购房不仅未能升值,保守估计已经亏了10.7%,最重要的是,房子还没有置换成功。
　　●案例二
　　郊区一套房三年前楼价贵过现在一手楼
　　2013年10月份,黄先生在公司领导的带领下,在当年炙手可热的南沙看楼。经过对比,黄先生觉得南沙蕉门河板块的某一手楼盘一套正在尾货促销的顶层单位价格相对比较低,一套97平方米的三房毛坯房,成交价为90万元,当初还认为自己拣了个便宜。
　　黄先生说,当时银行审批的房贷利率为基准利率6.55%,为了减小压力,黄先生选择等额本息的还款方式,贷款年限为30年,每个月的月供约3900元。由于是毛坯房,他还花了一笔装修的费用8万元。
　　就算市场已经回暖,黄先生表示,假如想出手这套房,目前看还是亏的。“附近小区的一手楼带装修均价也就1万元/平方米,我这套房子放售的价格能维持在90万元就已经不错了。”
　　这意味着,至少亏掉了装修费用8万元及两年半的利息。提起这次购房经历,黄先生表示,坚决不同意买房怎么也不会亏的说法。
　　●案例三
　　转手市区顶楼二手房,太难
　　小张2012年在海珠下渡路买了一套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平方米,买入价83万元,当时买入的单价比中间楼层单位低了不少。
　　2015年初,小张和女朋友打算买一套电梯房做婚房,于是将其放售。小张将放盘价定至120万元,在长时间不成交后,将放盘价调至112万元,至今仍未成交。
　　小张告诉记者,2012年底买下该套房产时,当年利率高达6.55%,打了8.5折后为5.57%。因为采用的是等额本息的还款方式,前期还款数额中,本金比例较小,利息比例占多。”自己算了一笔账,虽然入市的时候房价比较低,但是三年多来,这套房子加上佣金、税费以及月供利息,成本在104万元左右,也意味着三年多来并没有从这套房子中赚到钱。”
　　■专家支招
　　如何尽量避免买房亏钱
　　1.短期过渡慎选郊区房
　　无论是三、四线城市还是广州远郊区域,都有一个共同的特点,那就是供应量大,除了现有的库存量,还有未来可预见的新增供应量,一旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟不上,那么需求量也将受到限制,因此也很难在短期内激活二手市场。
　　同时,供应量大还将影响价格的波动。阶段性供应量超过需求量,价格有可能下调,如果不幸在高位入手,那么阶段性亏本的可能性也就更大。
　　2.市区小旧二手房还要细挑
　　据满堂红链家提供的数据显示,以下渡路某小区为例,该小区2012年的成交均价为15017元/平方米,2013年成交均价达到18802元/平方米,2014年第一季度成交均价达到22619元/平方米,第三和第四季度为19423元/平方米,2015年为21096元/平方米,2016年第一季度为21426元/平方米。
　　显然在经过2013年和2014年第一季度的大幅上涨然后高位回落后,今年的成交均价亦未达到2014年的最高位。
　　满堂红链家市场部研究院刘镜棠表示,买二手房不仅要考虑地段还要考虑楼龄,因为随着楼龄的增长,社区设备设施老化或者物业管理跟不上,都会对楼价造成影响,普遍看来,15年以内的楼龄,设备设施都还比较好,15年以上,特别是20年以上的小区,就会有较为明显的差异,建议购买10年以内楼龄的二手房。
　　买家小张总结发现,虽然地段重要,但是由于太成熟的地段缺乏新增长点,加上楼龄较长,也很难有比较理想的溢价。只能随着大市上涨而小幅上涨。
　　什么样的房产最保值
　　1.投资房产最好兼顾居住性价比
　　海易居房地产研究院总监严跃进认为,从大趋势看一线城市的房价将继续上涨,但是否意味着投资此类城市房产就保证只涨不跌,那也没有一个必然的或者绝对的联系。部分市区的房价总体在高位,上涨是比较困难的。尤其是部分地段虽然好,但建筑过于陈旧的物业,其实投资价值不大。真正投资价值大的,往往在市区郊区交界的地带,从居住舒适度等角度看也有一个较好的性价比。
　　更重要的是,投资也会有机会成本。一线城市其他领域的投资机会也很多,并非必须通过房地产投资来获利。对于房产投资而言,需要考虑此类投资风险和资金占有成本。尤其是政策多变的情况下,部分物业也会被套。类似旅游消费产业、新兴技术企业的股权投资等,其实都可能要超过传统的物业投资收益。
　　2.住宅的投资属性将越来越弱
　　一位富有房产投资经验的林先生指出,未来住宅的投资属性将越来越弱。闭着眼睛买房也能挣钱的时代已经过去了,大家对房产也将越来越理性,因此,住宅未来的主要功能将回到居住这一层面上。
　　3.具备投资价值的只有核心地段优质房产
　　多位业内人士指出,未来的房产是否具备投资价值,主要从地段的不可复制性以及优质两大方面去考量。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大。
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Answer 2

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