新江湾城的凤凰涅槃
借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。 改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。同时在上海“两个中心”建设的要求下，上海未来最需发展的现代服务业和与之配套的国际化社区需要更加坚实、与时俱进的生态型物质载体。“放在世博会的大环境下，就很容易理解上海第三代国际社区出现的历史机遇了。”中国房产信息集团（CRIC）联席执行总裁丁祖昱认为，2010年，走向世界的上海需要与其国际化生活和地位真正配套的、与时俱进的社区载体，国际社区亟需第三次升级。
与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。 中国房地产测评中心主任龙胜平博士在新江湾城建设实践研究的基础上，提出了以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。龙胜平认为，生态环境是新江湾城拥有的不可复制的优势，这决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间；而地处上海高校集中区，文化多样性、包容性、认同度以及归属感，奠定了新江湾城的人文价值；而各类资源类指标，包括教育、医疗、交通、休闲等配套，新江湾城也领先独具优势。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，新江湾城源自水乡的自然骨架和国际化的城市空间相融，在全球化时代的世界，创造了地方文脉和国际标准相结合的人居新典范。其环境、经济、生活多目标平衡协调的土地成片开发，为在城市化勃兴的中国实现可持续发展，探索出最有前途的城市空间拓展模式。“在上海中心城区，以生态绿化空间的开辟和生态建设为城市再开发的起点，新江湾城为逐步向生态城市目标迈进的上海，提供了一个城市空间转型的领先案例。”
业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，与前两代国际社区不同，新江湾城面向的是包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群，如此才能体现国际社区包容性的本质。 上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。业内预计下一波放量将在新崛起的板块中实现，新一代国际社区的表现尤为强势。宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。位于外滩滨江的江景豪宅和市中心豪宅，虽然涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出，仍受青睐。数据显示，新政之后，杨浦区市场的回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。
究其原因，一方面，杨浦区豪宅供求比例最为合理。杨浦区豪宅占全市比例高达17%，为资源型豪宅和别墅的主要供应地。区域内供应量的充足为其回暖奠定了扎实的基础，新江湾九里、九龙仓玺园、尚浦名邸、仁恒怡庭等项目集中上市。另一方面，新江湾城和东外滩两大杨浦区未来规划的热点，作为区域楼市的双重利好，为豪宅成交带来新的刺激。
上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，“杨浦区是近几年发展最为迅速的几个区县之一，新江湾城以及东外滩渔人码头的建设为该区带来勃勃生机。特别是新江湾城板块，作为上海市区最大的一块成片开发的土地，经过多年的高速建设与发展，已然成为沪上大牌豪宅最为密集的供应区域。”
根据上海搜房网数据监控中心统计，新江湾城板块2006年-2011年5月近5年半的时间里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方，成交均价在5年多的时间里上涨了361.82%。随着三湘七星府邸、新江湾九里、中建大公馆、尚浦领世、银亿领墅、江湾尊宝等奢华项目的蜂拥入市，将进一步充盈新江湾城的高端业态，三千万以上级别的豪宅也如雨后春笋般涌现。除了以大平层为主打的豪宅秩序，新江湾城内楼盘的别墅项目均价基本都在7万/米—9万/米左右，而高品质极度稀缺的独栋别墅项目售价更将高达15万/米。
事实上，由于市区滨江土地资源稀缺，以及独栋别墅用地已被禁止出让，东外滩豪宅用地已经相当有限，楼板价居高不下。再者，用地局限导致开发商为确保收益，只能做高容积率的产品，绿化率低，居住舒适感下降。而国际化社区则不同，新江湾城作为新一代国际社区，将打造国际化、知识型的花园生态城区。坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源，还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源，新江湾城是名副其实的上海绝无仅有的地段。
“不离城市、不离自然”的新都市主义思想受到越来越多豪宅作品的追捧，新江湾城就是一个很好的例子，既有着60%的超高绿化率，又与市中心保持便捷的交通距离，轨交10号线已建成通车。新江湾城最明显的特征是生态环境，它的湿地生态资源、原生态走廊和已发展起来的古北、联洋等区域相比较有着不可替代的先天优势。
