Question

关于房屋拆迁、土地使用证、房产证的相关问题。请专业人士帮忙解答，谢谢！

1、一套是奶奶的房子，房产证是奶奶的名字现已去世。现房产证想改成父亲的名字 ，需要到哪些资料到什么部门办理相关手续？
2、另一套是父亲哥哥的房子，他也去世有10年了，未结婚无子。现房产证是我叔叔的名字因无继承人，现象改为我父亲的名字。需要到哪些资料到什么部门办理相关手续？
3、叔叔的房子房产证上房子的结构是土木结构，5年前我父亲未经审批把以前的土房子现已重建为砖房。需要到哪些资料到什么部门能把房产证上的结构改过来？
谢谢，请专业人士请教！

Answer 1

1、这是属于继承的问题。如果你家中还有另外的第一顺序继承人（比如说，伯父、叔叔、姑姑），就需要他们签署放弃此项遗产继承权的声明。办理继承，需要先到公证处进行公证，然后持死亡证明（也有很多地方是需要火化证）、房产证、土地证、你父亲的身份证和公证书去当地的房管部门去办理手续。然后持上述证件和手续再去土地管理部门办理土地使用权的转移手续。
2、这种情况要办理赠与手续。房产赠与也需要进行公证。持公证书、房产证、土地证、你叔叔和你父亲的身份证去房管部门办理。土地证的办理也跟上述相同。
办理这两项手续时，都需要进行评估，你要注意去房管和土管部门问清楚，要去他们认证过的评估机构进行评估（我们这里就是这样）。
3、这个问题复杂点，因为房屋翻建需要规划部门的批准（如果房子在城市规划控制区以内）。如果你父亲当年翻建房屋前，已经去规划部门办理过相关手续，拿着翻建手续和房产证去房管部门去变更一下就好了。如果没办理的话，要么再想办法去补办手续，要么就等着拆迁再说。
办理翻建手续很难（在我们这里就是这样，基本都不给办），你可以去你们当地的规划局去问问，如果不能办的话，那就等着拆迁也没关系。只要你们那里的拆迁办不那么疯狂的话，拆迁时不会卡的那么严的。

追问

我爸爸的弟弟（我称为叔叔）他已去世十几年了，无身份证，赠与手续都是不可能的了。他也没结婚没有孩子，现在只能我父亲继承了。赠与手续看来是办不了了，该怎么办？

追答

你父亲也是你叔叔的继承人之一（父母、夫妻、子女是第一顺序继承人，兄弟姐妹等属于第二顺序继承人），所以，你父亲可以办理继承手续，办理方式跟继承你奶奶遗留的房产一样。

Answer 2

1.分家析产 的公证，属第一继承人的都必须签名公证，公证好了再去房产管理部门变更.。
2.房产证是你叔叔的，这只能认定这房屋为你叔叔的，与你父亲的哥哥无关。只要你叔叔愿意把房产变更为你父亲就可以办理。办理的途径有赠与、卖买等。
3。重新申请翻建房子。

Answer 3

二手房买卖税费清单

买方税费（客户）
序号 费用项目 核算方式 金额
1 契税 A：普通住宅=课税价*1.5% B：非普通住宅=课税价*3%
C.个人首次购房≤ 90M2=课税价*1%
2 交易手续费 3元/M2
3 贴花 10元
4 房地产产权证明费 ＜150M2=50元;150-800M2=100元;＞800M2=200元
5 产权证工本费 20元/宗
6 房屋所有权登记费 80元/宗
7 土地权属调查地籍测绘费 ＜100M2=13元/宗;每增加50M2加5元，最多30元
8 房地产权共有证 10元/本
9 测图 A：商品房≤100M2=380元/宗;＞100M2=420元/宗，车库是单一证加多250元/宗
B：自建房、别墅、地皮城区590元/宗，镇区836元/宗
10 按揭费用 A：物业评估费≤20万=600元/宗;20-30万（含30万）=700元/宗，30-40 万（含40万）=800元/宗，依此类推。
B：贷款合同印花税：贷款金额*0.05‰
C：律师见证费：500-1000元/宗
D：抵押登记费：200元/宗
E：工本费：50元

卖方税费（业主）
1 营业税 A：课税价*5% 注：普通住宅房产证满五年免征，未满五年为:课税价-原购价*5%;非普通住宅全额征收
B：城市建设税=营业税*7% 港澳台外人士免
C:教育附加费=营业税*3% 港澳台外人士免
2 个人所得税 课税价*3% （满五年免征.不满五年也可以按课税价-原购价*20%征收）
3 堤围防护费 课税价*0.1%
4 企业所得税 课税价*3%（解困房、福利房、企业房）
5 交易手续费 3元/M2
6 土地增值税 非普通住宅不满五年 课税价*0.7%，满五年免征
7 划拨地 征地管理费（0.75元/M2以土地面积计算）;出让金（国有189元/M2，集体69元/M2）;补出让契税（基准地价*土地面积*3%）
8 赎楼费用 A：公证费：500元/5本
B：查册费：200元
C:核实调查费（城区500元;镇区备案1000元）
D：垫资费（垫资金额*4%，超一个月每月加收2个点，最低收费4000元）最多6%.