Question

租赁车位合同60年，但法律规定只能20年最长租赁期，如果合同纠纷，无效合同怎么判决？

我们小区的开发商要把人防工程车位卖给业主，实际是转让还剩下的土地60年的使用权（合同注明租赁60年后到期）。签合同，给发票。但听说法律有规定20年最长租赁期。
想请问懂法律的朋友，如果20年后开发商倒闭了或这个车位产生了产权纠纷，判定这个合同无效的话，会退我租赁剩下的40年的钱吗？还是合同无效，不予赔偿？

Answer 1

租赁车位合同如果违反法律、行政法规的强制性规定的，视为无效合同，该合同确定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；

3、无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；

4、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

扩展资料 : 

1、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

2、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬；

3、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

参考资料来源 : 中国政府网-《中华人民共和国合同法》

Answer 2

租赁合同规定的租赁期最长不得超过20年，合同超过20年最长租赁期的无效，但租赁期满后可以续签租赁合同，如果超过租赁期还继续使用租赁物的视为默示续约，没规定清租期的视为再租20年，所以如果到时产生纠纷的话应该可以把合同视为续租20年合同，赔偿20年租金，超过的20年无效，开发商倒闭后其权利继承人应继续履行合同。

Answer 3

对于超期租赁合同，法律规定超出期限部分无效，即超过20年部分是无效合同，无效合同的法律后果是自始无效，既然合同无效，那么所涉及的财产是双方相互返还。如果你们的租金明确是60年的租金，如果20年后，法院判决的话，后40年的租金是应该返还的。但时间这么长，还是会有风险的。

Answer 4

20年这是房屋租赁合同的最长期限,意图是防止债权架空物权!
在我看来合同本身是有效的!如果对方违约可以追究对方违约责任!
个人意见仅供参考!

追问

多谢回答。如果按照法律，20年后合同无效，是解除合同吗？能退还剩下的40年比例的钱吗？如果到时候开发商倒闭了，这个权利应该向谁主张？

追答

20年后视为不定期合同,不是合同就无效了,是超过20年的,以后的约定无效,但并不是合同过20年就都无效了,里面其他的条款还是约束双方!但超过20年后就视为不定期合同,即双方都可以随时解除合同!最后在补充下吧,你可以选择和当事放另签一个新合同就可以!如果不签,以前的合同就是不定期合同了!如果开发上关闭了,他们的权利承继放继续要对开发商以前签订的合同承担责任!

Answer 5

首先要看合同是租赁合同还是车位所有权的转让合同，如果是租赁合同则受到20年最长租赁期限的限制；如果是车位所有权的转让，则不受此限制，且不受开发商存在与否的限制。且买断了此后60年的土地使用权。
如果按租赁协议，则超过20年那部分租期是无效的。按照合同无效的处理原则，合同无效的，要恢复到合同签订时的状态，而前20年已经有效且已履行，则无效部分则要恢复到第21年的状态，即此时双方均负有互相返还的义务，开发商返还剩余租金，而业主则返还土地。
故，可结合车位升值以及你自己的居住流动状况，选择是租赁使用还是直接买下！