Question

感觉澳洲投资房产很有前景的样子，有谁试过的？

感觉澳洲投资房产很有前景的样子，有谁试过的？

Answer 1

1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。
2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。
3、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。
4、澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
5、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。
6、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
7、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。

Answer 2

——从价格来看，澳大利亚第一大城市悉尼2013年6月独立住宅房分层抽样均价69万澳币，约合400万人民币；公寓房分层抽样均价49.2万澳币，约合285万人民币。而北京2013年9月新建房均价为2.3万人民币，五环以内房价更是远高于这个水平。

　　——从投资回报来看。在悉尼，投资者购买一套价值65万澳元（约合377万人民币）的公寓住房，每个月可以获得约1300澳元（约合7540人民币）的租金回报；而在中国大多数城市，同等价位的住房拿不到这么高的租金回报。

　　——更为重要的是，澳大利亚房产没有所谓“70年产权”限制，不论是公寓房还是独立住宅，都可以永久获得地价增值的收益。加之澳大利亚房地产市场信息公开、透明，政策法规健全，投资的安全性有保障。

　　——澳洲房产突然火爆还有澳元汇率下跌的原因。在过去3年里，澳元汇率一路高歌猛进，在2012年3月最高点时达到1澳元兑换6.8人民币；但2013年以来，澳币汇率掉头向下，维持在1澳元兑换5.8人民币。澳币兑人民币贬值近15％。因此，即使悉尼房价已经上涨了13％，澳元汇率的下跌也有效地对冲了这种上涨。

　　以上看来，去澳大利亚买房似乎很值了。然而这只是事情的一面。

　　首先，在澳大利亚投资房产的回报率也并不像想象的那样高。在澳大利亚，除房价外，要考虑的投资成本还包括：物业费、市政管理费、房屋中介服务费、水费……土地需定期估值，要支付土地增值税；在房屋出售时，外国人需支付高达45％的资本利得税……有人计算说，在扣除所有费用之后，投资回报率在3％以下。这个收益，甚至低于澳元的定期存款利率。

　　其次，存在政策风险。在2008年以前，澳大利亚政府规定所有新项目的外国买家不能超过50％。全球金融危机爆发后，澳大利亚政府为刺激经济，取消了这个限制。一旦房地产过热，政府如果恢复上述规定，当前的房价几乎肯定是站不住的。

　　再从宏观经济来看。人民币国际化加快与人民币币值的变化，中国经济前景与澳元汇率的互动，等等，都是潜在的不确定因素。

　　更重要的是，目前海外客在澳大利亚多数购买的是楼花，在从楼花变成真实的房产之前，还有很多不确定的因素。去年就有香港投资客在澳大利亚购买楼花结果损失全部积蓄的报道。因此，来澳大利亚购买房产，尤其是那些对本地法律法规不了解的人，一定要慎之又慎。
望采纳谢谢