买二手房有哪些手续，注意些什么的
动作1： 核实房子产权的7个问题。
签约前一定要去【房地产交易中心】或者【房屋管理局】核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。
产权人身份证与产权证一致吗？不一致，能否提供【公证委托书】与产权人的身份证原件。
产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供【公证委托书】。
已婚吗？需要提供配偶本人签字的【同意出售证明】。
房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的【同意出售证明】以及【放弃购买证明】。因为合同法规定，承租人有【优先购买权】。
房子有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以【解除抵押】并提供【解押证明】。
房子是否被查封？这类房产无法购买。
房子是什么产权？
商品房：只能在【房产证下发】之后才能上市交易。在北京，交纳税费多少。
公房：要让其单位开户【放弃回购证明】的单据，才能进行交易。
经济适用房：
l 【一类经济适用房】：【契税票】填发日期或者【房产证登记日期】不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的【住房保障办公室】开具【放弃有限回购证明】才能上市交易。
l 【二类经济适用房】：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按【经济适用房】管理的其他类型房屋，下发【房产证】即可上市交易；
l 军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。
动作2： 所有重要的事落在合同上。
签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。
定金数、首付、尾款等数字。
税费谁交。
什么付款方式。
什么时间交房/给首付/过户。
户口什么时候迁走。
房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。
动作3： 资金监管。
支付给业主款项一定要进行【资金监管】。
简单来说，【资金监管】相当于房产界的【支付宝】，你不愿意货到付款，我也想不见钱不发货。
无论是定金、首付还是尾款，都可以放在【资金监管】中，过完户一切ok再付给买家。
在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过【第三方平台】进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将【房款资金】交付卖家。
动作4： 控制时间。
合同一定要对各流程涉及的【时间节点】有明确的规定。
包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。
特别是【换房】，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在【违约】的可能。
比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。
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你购买了二手房后应得到，购房合同，房产证，契税收据，购房发票，印花税票，中介费协议收据，办物业基金过户等，关键是房产证和购房发票。
买房子时注意的事项：
1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.
二、购房流程
购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
购买商品房流程第二步：签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
购买商品房流程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证
打字不易，如满意，望采纳。
买二手房注意以下事项：不能仅看卖家出示的不动产证；学区房注意是否在学区范围；户口迁移法院不受理；了解自己的征信；审查房产上是否有其他他项权，比如租赁；注意有没有共有权人；不要相信口头承诺；约定违约方承担律师费、诉讼费等。
二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。
二手房交易流程及费用
一、流程
1、询价、查档、查征信
查档是确权，确定业主的产权的归属，是否真实有效！担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因，所以在买房之前一定要查档并得到确定答案才可以进行交易，因为很有可能你相中的房屋是处于抵押状态，或者因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
2、签署《房地产二手买卖合同》
交易合同的清晰，直接影响着接下来的所有跟进环节的效率，所以签署合同的三方保持公正，公平有效的沟通来确立合同完善是很有必要的。买卖合同的签署直接影响着接下来的交易流畅性和顺利完成交易的保障，所涉及的交易条款或条款延伸，大家务必要对合同有高标准的理解。
3、收取定金
签署了合同，没有定金支付的合同属于效力待定，合同签署完毕即可收取定金。这是交易的必要保障，那么定金的收取有几种呢？1， 业主红本在手的物业可直接收取客户定金，如客户按揭购买，定金不能超过总房价的20%，在按揭贷款的过程里，银行是有要求的。2， 红本不在手，由第三方托管。银行或中介公司，一般性选择由中介公司代为托管，托管定金不得超过成交价的5%，托管的定金需签署定金托管协议，中介方根据托管协议条款约定放款给业主或客户方！
4、资金和按揭资料准备
根据合同签署的时间周期以及定金比例，买方需要准备好资金，按揭的需要准备好按揭资料。买方准备好按揭资料和首期款后在按揭银行做首期款资金监管，同时做按揭申请，一次性付款的做尾款资金监管。买方已婚和未婚的按揭资料有异，具体如下:（1）收入证明（公司公章，开月收入一般为月供的2倍以上）（2）银行半年的流水，注意流水的月余额（3）身份证原件及配偶身份证原件（4）双方户口本原件（5）结婚证原件（6）国土局打印无房证明(在深圳买过一手房的需要提供)；非深户的还需提供5年不间断的社保清单（7）其他资产证明（8）买卖双方到场签字
二、费用
1、契税
a)管局报批价x1%，首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）。
b)管局报批价x1.5% ，首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）。
c)管局报批价x3% ， 二次以上购房或购房面积144平方以上。
2、营业税
管局报批价x5.6%，房产证满5年免征。
3、个人所得税
管局报批价x1%，房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征。
4、产权登记费
个人产权50元二个人产权80元。
5、土地交易服务费
房产证建筑面积x6元/㎡。
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。
