Question

关于民法的案例分析！

甲男因赴美国探亲将其一套三室一厅私有住房委托给某乙照管，双方约定由乙无偿自住一间，水电气费用由甲负担，时间为6个月。自甲走后，乙随即通过互联网发布出租房屋广告。丙看到广告后即与乙协商愿意以每个月500元租金租赁两间房，租期3个月。双方即订立房屋租赁合同。在丙租房2个月后，甲因不习惯国外生活而提前回国，得知乙丙的租赁合同，即要求丙返还房屋及乙收取的租金，同是要求乙提前终止合同并返还房屋。为此，当事人间发生纠纷。问题：
1．乙与丙订立的租赁合同是否有效？为什么？
2．乙出租房屋的行为是否构成无因管理？为什么？
3．甲可否要求乙提前终止合同并返还房屋？

Answer 1

　　1．乙与丙订立的租赁合同是否有效？为什么？

　　解析：合同性质属于效力待定，合同最终归于无效。

　　该租赁合同属于效力待定的合同或该合同可被撤销。由于甲的不予追认，而归于无效。或丙发现乙无权代理，丙有权行使撤销权，将合同归于无效。

　　因为，如果乙以甲的名义出租就是无权代理，根据合同法第四十八条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。

　　这时被代理人甲如果追认，合同有效，同时，如果丙在甲之前行使撤销权，合同归于无效。由于乙明显没有授权文件且不是房产物权人，因此不可能构成表见代理，不可能自然使合同有效。

　　如果乙以自己的名义出租就是无权处分，因此该合同属于效力待定的合同，如果甲追认，合同有效，反之，合同无效。由于最后甲不予追认，因此，该合同的最终归于无效。

　　但是，注意该合同属于效力待定的合同。合同无效是结果，合同性质属于法理判断。

　　法律依据：合同法
　　http://www.gdgs.gov.cn/cyfg/htf1.htm#3

　　第三章 合同的效力

　　第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

　　第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

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　　2．乙出租房屋的行为是否构成无因管理？为什么？

　　解析：不构成无因管理。

　　首先，乙是否为了甲的利益出租的主观目的案例中没有体现，不能自然认定。要构成无因管理最基本的要求，就是无因管理人存在为了他人的利益的主观目的。

　　乙到底是利用照管甲房子的机会获取不当得利还是为了给甲增加收益而实施的租赁行为，案例中并没有体现，显然不能自作多情的认为乙是无因管理。

　　其次，乙的租赁行为是否真的有利于甲还存在问题，如果不仅没有对甲有利，而且有碍甲的需求，不能简单认为有收益就是有利。甲显然没有租赁房屋的意图，否则也不用让乙无偿自住一间。

　　最后，乙擅自将甲的房屋租赁的行为构成对甲房屋使用权的侵犯，属于侵权行为。租赁房屋的行为属于用益物权的行使，任何非物权人不能代替物权人擅自行使。

　　因此，乙出租房屋的行为不构成无因管理。

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　　3．甲可否要求乙提前终止合同并返还房屋？

　　解析：可以要求乙提前中止合同并返还房屋。

　　因为，双方成立委托合同关系，根据合同法第四百一十条的规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

　　本案中，甲作为委托人可以随时解除委托合同。

　　法律依据：合同法

　　第二十一章 委托合同

　　第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

Answer 2

弱弱的问下，这个案例的关键不是在于甲在出国前是否给了乙出租的权利吗？

Answer 3

1．乙与丙订立的租赁合同是否有效？为什么？
合同无效，因为乙不具有合同标的所有权。
2．乙出租房屋的行为是否构成无因管理？为什么？
不构成无因管理.
无因管理，是指无法定的或者约定的义务，而为他人的利益管理他人事务的一种法律事实。案例中双方有约定。
3．甲可否要求乙提前终止合同并返还房屋？
甲方可以要求乙方提前终止合同并返还房屋，但要给与合理的退房时间及相应的违约赔偿。