Question

资产评估建筑物折旧率怎么计算公式

Answer 1

1. 收益现值法

（1） 静态收益现值法

企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率

按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数

（2） 动态收益现值法

企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率

=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率

按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数

评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧

按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值

（1） 重量价值的计算，其方法主要有：

A. 直接计算

资产重量价值＝直接成本＋间接成本

B. 指数调整法

某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数

某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数

C. 功能评价法

某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力

某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]

（2）折旧的计算

有形损耗的计算

A、 比率法

有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）

B、 使用年限法

评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]

功能性贬值

功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数

经济性贬值

经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值

2. 现行市价法

（1） 市价折余法

资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧

＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限

（2） 市价类比法

资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数

3. 因素综合评价法

某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限

4. 外汇换算法

资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）

5. 物价指数调整法

资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额

＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1 ＋ －调整系数）

按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）

6. 货币资金及有价证券的价值评估

应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]

7. 商誉评估价值

（1 ）割差法

商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和

（2） 超额收益本金化法

商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率材料价值评估

A. 近期购进的材料

材料评估价值＝材料物资账面价值

B. 现行市场价格评估法

材料评估价值＝实有数量×现行市价

C. 不同时期分别购进材料

材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）

D. 进口材料评估

材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）

E. 超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）

8. 低值易耗品评估

（1） 在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）

（2） 在用低值易耗品评估

在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率

成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％

＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％

9. 在制品评估

在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本

在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％

10. 产成品评估

（1） 不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：

某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量

（2） 产成品转移的资产评估，其计算公式为：

产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）

11. 机器设备评估

（1） 具有市场现行价格的机器设备，可按市场现行价格，扣除按现行价格计算的累计折旧额，计算和确定评估价值。其计算公式为：

机器设备评估价值=该设备现行价格－（设备现行价格－预计净残值）×已使用年限

=该设备现行价格×成新率×（1＋－调整系数）

（2） 不具有市场现行价格的机器设备，可采用重置成本法，同时还考虑确定适当的调整系数，以评估设备的现值。其计算公式为：机器设备重置完全价值＝该设备账面原价×（评估月物价指数/购置时物价指物）－按重置完全价值计算累计折旧×（1＋－调整系数）

按重置完全价值计算累计折旧＝［（设备重置完全价值－预计净残值）／预计使用年限］×已使用年限

（3） 具有参照市场价格的机器设备。其计算公式为：

机器设备重估价值=按类似设备现行价格计算设备净值×（1＋－调整系数）

按类似设备现行价格计算设备净值＝类似设备现行价格－［（类似设备现行价格－预计净残值）／规定使用年限］×已使用年限

12. 交通运输设备评估

（1） 生产用汽车评估，其计算公式为：

汽车重估价值=-（该汽车重量完全价值－按重置完全价值计算累计折旧额）×（1－无形损耗系数）

（2） 生活用交通运输设备的评估。其计算公式为：

大客车重估价值＝全新资产市场价格－［（全新资产市场价格－预计净残值）／预计行驶里程］×已行驶里程

13. 房屋建筑物价格评估

（1） 重置成本法。其计算公式为：

房产净价=房产重置全价－［（重置全价－净残值）／（已使用年限－尚可使用年限）］×已使用年限

=（房产重置全价－按重置全价计算的累计折旧额）×（1＋－调整系数）

＝房产重置全价×成新率

式中的房产重置全价可采用下列方法评估：

A. 重编决算法，其计算公式为：

房地产重估全价=[∑（实际工作量×实际单价）]×（1+费用率）

B. 要素价格指数法，其计算公式为：

房产重置全价=原工程造价×（1+材料价格上涨率×材料占成本%+工费上涨率%×工费占成本%+费用上涨率×费用占成本%）

（2） 账面净值调整法。其计算公式为：

房屋建筑物价格=房屋建筑物账面净值×（1＋－调整系数）

（3） 标准对照法。其计算公式为：

房屋价格＝新建单价×（1＋－装修增减率＋－设备增减率＋－土地段、层次朝向增减率＋－附属设备增减率＋－使用情况增减率）×（1－年折旧率×已使用年限）×建筑面积

（4） 租金现值法

按年平均净租金额折现，其计算公式为：

房产评估价格=年净租金/适用本金化率

（5） 市价类比法。其计算公式为：

房产价格=参照物价格×（1+房产差异调整率）

14. 商誉的评估

（1） 超额收益本金化价格法。其计算公式为：

商誉评估价值=[企业预期年收益额－（行业平均收益率×该企业的单项资产评估价值之和）]/适用本金化率

=［被评估企业单项资产评估价值之和×（被评估企业预期收益率－行业平均收益率）］／适用本金化率

（2） 割差法

商誉评估价值＝企业整体资产评估价值－单项资产评估价值之和

企业整体资产评估价值＝年收益额／行业平均收益率

15. 企业整体资产评估

资产重估价值＝∑（前期各年度预期收益额×该年度按基准收益率计算的折现系数）+（后期永续年金化收益值/基准收益率）×后期第一年折现系数。