Question

有一个法律方面的问题，希望专业人士指点一下，急急急，谢谢了！

我爷爷将我家的旧房子卖掉了，因我家人在外打工不知情，后来发现了，但不同意。卖房子时签有协议（我爷爷所为），这是在农村，也没什么房产证，并且买房人有请当地当官的吃饭，我想问一下，在法律上有没有优势要回房子？
现在的问题是：这六间房产中有我家迁移出去时划到我爷爷名下的两间和我叔叔划到我爷爷名下的一间。而家人未有卖房子的打算并且觉得卖的实在是亏了！得知情况后希望能够撤销协议，但与买方沟通后买方态度强硬不同意撤销。请问在这种情况下是否还有挽回局面的方法？至少原属于我家的两间房产不出售。

Answer 1

你爷爷和对方签订的购房合同是有效的，但是从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记（也就是所谓的“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。 简单点说就是你们可以把房子要回来，但是要把别人的房款退回去。

追问

现在的问题是：这六间房产中有我家迁移出去时划到我爷爷名下的两间和我叔叔划到我爷爷名下的一间。而家人未有卖房子的打算并且觉得卖的实在是亏了！得知情况后希望能够撤销协议，但与买方沟通后买方态度强硬不同意撤销。请问在这种情况下是否还有挽回局面的方法？至少原属于我家的两间房产不出售。

追答

划到你爷爷名下即房屋的使用权归你爷爷所属，如果“划到你爷爷名下”这件事是你们双方同意并办理，这几间房子就属于你爷爷的个人资产，所以这里就要看你爷爷的态度了。如果你爷爷想把房子要回来并以你爷爷的名义起诉，房子你们还是可以要回来的，如果你爷爷不同意你们就要不回来了。

Answer 2

农村房屋没有房屋产权证不假，但不等于没有可以区分房屋所有权的凭证，在农村，集体土地使用权证就是证明房屋所有权归属的依据，因此，认定被卖房屋的所有人究竟属谁应当以该房屋的集体土地使用权证为据，也就是该房屋的宅基地的使用人。如果你家具有该房屋的集体土地使用权证，且使用人不是你爷爷，是你本人或家里的其他人，那么，你爷爷未经你们同意擅自出卖你们所有的房屋，属于侵权，该买卖行为当然无效，因为，该合同有违合同法第52条规定的无效合同的5种情形中的情形之一：损害国家、集体、他人的合法利益，同时要说明的是，买受人即使支付了房屋价款，但其非善意取得，因为车船、房屋与其他东西不同，是以登记为所有权取得要件的，前面已述，农村房屋是要通过国土部门办理集体土地使用权证才行，作为买受人在确定要购买该房屋时，应当审查该房屋的集体土地使用权人究竟属谁，如果疏于审查，责任当然自己要担负。无效合同自始没有约束力，买受人应当退还房屋，你爷爷应当返还购房款。另外，在审查合同效力之时，还要审查买受人的户籍身份，按照规定，非你们所在集体经济组织成员，无权购买你们所在集体经济组织成员的房屋，尤其是非农村户口身份的人。

追问

现在的问题是：这六间房产中有我家迁移出去时划到我爷爷名下的两间和我叔叔划到我爷爷名下的一间。而家人未有卖房子的打算并且觉得卖的实在是亏了！得知情况后希望能够撤销协议，但与买方沟通后买方态度强硬不同意撤销。请问在这种情况下是否还有挽回局面的方法？至少原属于我家的两间房产不出售。

追答

其一、主要看当时的土地使用权证上注明的使用人是谁，如果只有你爷爷一人，没有载明其他共有人，那么作为买受人并不知道该房屋属于你们家庭共同共有的情况下，他的行为不能认定具有恶意，反过来讲应属善意取得；其二、我先前已经提到了，要审查买受人的户籍身份，如果买受人是非农业户口，按照国务院1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，国家禁止农村集体土地上的房屋出让给非农业户口者”，2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》对此再次进行了强调，因此，如果对方属此情况，其买卖行为因违反法律、法规的强制性规定而无效；其三、《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》虽有原则的进行了规范，但通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。归纳为，转让住宅及其宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。因此，前面我也提到，买受人如非同一集体经济组织成员的，买卖行为亦无效。

Answer 3

建议到当地请律师，可以要求撤销合同。
纵横法律网 孙宏磊律师