Question

请您看一下是否对乙方有保障，前期问题http://zhidao.baidu.com/question/381417337.html?quesup2&oldq=1

专家好：请帮忙看这个协议有无问题，对乙方是否有利？

租地售房合同

出租方（以下简称甲方）：
承租方（以下简称乙方）：
经甲、乙双方友好协商，决定将甲方与************村租赁的闲置的土地租赁给乙方使用并将坐落于此土地的2层房屋共计200平米及院落100平米一次性转让，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，签订本合同。
一、 甲方将位于*****************的土地租赁给乙方使用并将此土地上的二层房屋转让给乙方。
二、 租赁期限为28年，自_______年_____月_____日至__________年____月_____日止，房屋款及地的租金一次性付清，共计人民币50万元。
三、 甲方对本合同第一条所指的房屋转让给乙方，用来经营、办公及居住，甲方应提供本土地上的水源、电源的基本使用。乙方需按照国家标准按时缴纳所产生的费用。乙方必须进行合法经营或居住，不得做国家法律禁止事项，否则产生的一切后果由乙方负责。
四、 在本合同期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设等，致使双方无法旅行土地出租合同，地上物的所有赔偿归乙方所有，赔偿与甲方无关。甲乙双方签订本协议必须保密，不得向第三方透露，否则造成的损失由违约方负责。
五、 合同如未到期一方出现违约，应承担相应的违约责任。如甲方违约，需向乙方一次性退还乙方的购房款及购房后所有开发建设的投资款。
六、 土地所有者的************************村委会作为此合同的证明方在本协议上签字及盖章。
七、 如双方发生争议，应协商解决。本合同自双方签字盖章后生效，本合同一式两份，具有同等法律效力。
八、 补充条款：
1、 租地款为一次性付清，甲方不得以任何理由收回或涨租金。
2、 此土地上的房屋为乙方一次性购买，自签订合同日起该房屋与甲方无任何关系。
3、 甲方负责房屋的地暖服务，乙方按房屋所占的比例付费。
4、 乙方如经营办理工商营业执照，甲方应配合出具相应的证明材料。
5、 甲方负责与村委会、村民的协调工作，保证乙方顺利的在该土地的经营、生活，如果出现致使乙方不能经营和生活，甲方应付违约责任。

甲方： 乙方：

证明方：
我方证明以上协议出自甲、乙双方自愿的前提之下，乙方具有该土地地上物的所有权，如因任何占地等因素产生的地上物赔偿都与甲方无关，都归乙方所有。
签字及盖章：

Answer 1

小产权房不可以买卖嘛，租赁的期限也超过最长租期的规定了，所以对方随时都可以到法院申请确认合同无效，拿回他的钱物，不因为你们约定保密或者责任自负而改变合同无效的事实。
可以以一些变通方式，比如以要求对方将实际的货款以赠与方式给你（独立的赠与合同），本合同只约定出租。

追问

谢谢，还请问合同有效期最长多长时间？如果在有效期之内，我的这个协议您能否帮我改一下？改成就像您说的变通方式？非常感谢，大好人啊！

追答

《合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

合同整个改为租赁合同，你可以上网搜寻一个范本。
http://wenku.baidu.com/view/8085143231126edb6f1a1088.html

赠与合同另外签署，为了确保他不能任意撤销赠与，要写成附义务的赠与合同。

这仅仅是建议，上面找的合同也只是参考。建议在当地请律师为你斟酌一下，咨询一般都是免费的。

Answer 2

同意楼上的观点：
1.该房属于违章建筑是不能进行买卖的，更不能赠与．故即使有村委会证明也没有法律效力．
2.转租合同不能超过20年，超过的部分无效．合同法214条有规定．