Question

律师请进(最好专业房地产的!)

各位房地产律师和高手:
我想买套2手房,山东的!30万元左右.现金支付.不贷款!那我需要交纳什么费用呀?怎么计算的?(我是买方)
卖方应该承担什么费用呀?
谢谢,专业人员回答准确加重分哦!!
补充:

请根据所问而有所答..谢谢!

Answer 1

营业税

印花税

契税

过户费
中介费(如通过中介买房的话)

Answer 2

二手房交易中，主要有以下几种税：1、契税，是由房屋承受人所应承担的税收，普通住宅税率2％，非普通住宅税率4％。2、地税，它主要按照房产行政的相关规定，房屋所有权人在购买房屋未满两年出售的须承担的税收。它由营业税、印花税、教育附加费等构成，为合同价格的5.56％。
另外，二手房交易中的费包括：1、交易服务费，由买卖双方承担，住宅为3元/平米、非住宅5元/平米、房改房买卖双方各100元。2、登记费，由买方承担。住宅按套收取80元/每套、非住宅按宗收取（100平米以下200元；100 500平米400元；500 1000平米600元；1000 2000平米1000元；2000 5000平米1500元；5000 10000平米2000元；10000 20000平米4000元；20000平米以上10000元），房改房买卖登记费为40元。3、测绘费，凭证交易的收取配图费20元。4、工本费，每增加一本共有权证收取10元工本费。
南京市产权市场处工作人员举例介绍，王女士将自己购买的未满两年的、100平米的普通商品房以60万元价格转让给李先生夫妇，且该房的评估价也为60万元。那么双方要承担的税费应为：1.卖方王女士需要支付的款项：①地税：60万元×5.56%＝33360元；②交易服务费：100平米×3元＝300元。2.买方李先生夫妇需要支付的款项：（1）契税：60×2%=12000元；（2）交易服务费：100平米×3元＝300元；（3）登记费80元；（4）测绘费20元；（5）工本费10元。

下面为首付分期付款购买房产的程序和费用
第一步：交首付款
签买卖合同
应注意购房合同的内容
在您选好房并交付了一定的定房费用（也就是所说的定金）后，开发商会通知您什么时
候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢？首先您要明确和开发商签署的《商
品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查
明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要
求开发商在合同上加盖公章。
在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心
的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
签订购房合同时别忘了查验“两书”
在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在
收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有
这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
交完首付款还应交印花税
在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5
‰交纳。
第二步：办理购房贷款
交纳相关费用
选择适合自己的贷款方式
在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种
贷款方式更适合呢？下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己
的实际情况选择适合自己的贷款方式。
1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内（含5年）的住房贷款，住房公
积金贷款年利率要比商业贷款低1．17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0．99%，
如果按上限贷款的话（目前住房公积金贷款的上限为30万元），这个利息差额还是挺大的，
一年下来，大约相差2000多元；贷15年，就差三四万元左右。
2.公积金贷款首付款比商业贷款的首付款低10%。商业贷款目前最高的成数是八成，即
购房者至少要支付总房款的20%作为首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者
可以申请房款90%的贷款，首付10%即可。
3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心
做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险
公司签订的合同，一旦贷款人因病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公
司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救
济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退
回保险费。
4．公积金贷款的手续相对于商业贷款，其手续要繁杂一些。
5．此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商
业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。
办理贷款要交的费用
在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，
还需要交纳以下费用：
1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款
的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一
般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1）种形式。
1）抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数
2）抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：
①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数
②人身险=贷款金额X（主险保险费率X失业保险）
在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，
程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需
要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。
第三步：办理入住
签订物业管理公约
带好资料准备收楼
接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时
间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自
办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这
位委托人必须持有您的委托书。
签订《物业管理公约》
《物业管理公约》是您在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准。物业提
供什么样的服务标准，您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清
洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之
心不可无嘛。还有，您对小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要
求的管理标准，别在今后的管理中造成不必要的麻烦。
算好公摊面积，签收《房屋验收单》
您所买的物业分摊面积多少，应由开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队
出具的《竣工实测表》，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积。
暖季为16.5元；燃煤锅炉（间供方式）供应的每建筑平方米、采暖季为19元；燃油（柴油）、
燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。
第四步：办理房屋产权证
办房屋产权证前交哪些费用
等到一切手续都办妥后，开发商会通知您房屋的公共维修基金也是您应该缴纳的费用。
您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将
得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这笔占到总房款2%的公共维修基金只
是开发商替政府代收的，开发商根本无权动用。
最后，该办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有：
1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的
1.5%交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按
照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交纳。
2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2%交纳；等到成立了业主委员会后，由业
主委员会管理。
3．房屋产权登记费：按照每套房屋80元的价格交纳；
4.房屋所有权证：所有权证每件4元；
5.印花贴税：每件5元。
这些就是您在购买一套商品房时需要交纳的费用，但是，买不同的房需要交纳的费用是
不同的，因人而异。
交纳采暖费和物业管理费
当然，您在办理入住的同时，还要交纳一些费用，通常开发商会与入住通知单一并寄给
业主一份《缴费通知单》，其中详细列明了应交纳的各项费用。
1．物业管理费：一般物业管理公司会收取一年的物业管理费用。
2.供暖费：小区供暖的方式不同，所交纳的供暖费用是不同的。如果是市热力集团供应
的，则是每建筑平方米、采暖季为24元；燃煤锅炉（直供方式）供应的每建筑平方米、