Question

各种估价方法相互之间有什么联系?价格评估结果的高低是否与评估方法有一定的联系?

Answer 1

房地产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了评估的方法体系。其专业性质决定了构成房地产评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在联系，而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点，评估方法是实现评估目的的手段，对于特定经济行为，在相同的市场条件下对处在相同状态下的同一对象进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因估价人员所选用的评估方法不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估的基本目的决定了估价方法之间的内在联系。而这种内在的联系为估价人员运用多种估价方法评估同一条件下的同一项房地产，并做相互验证提供了理论依据。但需要指出的是，运用不同的方法评估同一估价项目，必须保证不同估价方法所选择的各项参数都是合理的。由于估价工作基本目标的一致性，在同一房地产评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且估价师也具备相应的专业能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：（1）某些方法的应用前提不具备；（2）分析过程有缺陷；（3）结构分析有问题；（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真；（5）估价师的技术判断存在问题。估价师在发现问题的基础上，除了对评估方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估值。各种评估方法独立存在本身就说明了各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较得出的评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可互相替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结果也都是从某一角度反映资产的价值，因此各种评估方法有是有区别的。由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对估价对象使用状态设定的差异，需要评估的房地产价值类型也是有区别的。估价方法由于其自身的特点在评估不同类型的房地产时，就有了效率上和直接程度上的差别，估价人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。
评估结果的高低，与估价方法存在直接的联系。比如（前提是抛开估价目的不谈），对同一个估价对象，在同一估价时点，可以用市场法和成本法对其进行估价，那么得出的估价结果肯定不一样。至于差距大小，要看估价对象及市场的实际状况。最直接的例子就是房地产开发：新建的楼盘，开发商按照市场价或成本价卖给你，你愿意接受哪一种？