Question

结合中国房地产的实际说明有哪些因素影响房地产市场?

Answer 1

　　影响房地产市场的因素有：
　　(1)城市产业结构影响市场。
　　随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
　　(2)政策变化影响市场需求。
　　房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。
　　(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。
　　城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。
　　(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。
　　房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。
　　(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。
　　房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

Answer 2

首先，你这个问题不给悬赏太说不过去了
第一：政策因素，即政策导向，国家货币政策是紧是松，市场导向是需要鼓励外资吸收还是防止资金过热，此因素直接影响土地供应情况、银行房贷情况
第二：政府因素，即隐形因素，此类因素大多百姓难以把控和觉察，这类往往是中国特色所在，政府（尤其是中央方面）内部区域争斗，相互牵制、打压（详细可去了解陈良宇倒台前上海的楼市发展情况）再此不便多言
第三：投资导向，外资内资投资方向，随着人民币升值，大量热钱涌入国内（可套取汇率差异），普洱炒作、出租车牌照炒作、楼市炒作、黄金炒作皆属此类
第四：硬性市场需求，首次购房人群和二次购房人群（和地区经济发展、文化导向、是否城市化人群流向有关系）即省会城市的首次购房需求量一定大于一般城市，经济发达城市的二次购房量一定比欠发达城市需求量大
第五：非常规导向 如世博会、奥运会，地铁建设等刺激