Question

上海市关于房产税费问题国八条

现在上海的 国八条 和 房产税 的内容和征收方式 麻烦告诉下

Answer 1

一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,综合研究确定新建住房年度价格控制目标,并于2011年3月底前向社会公布。（和讯财经原创） 二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准,逐步扩大政策受益面,实现“应保尽保”;在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上,年内进一步放宽申请准入标准,扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应,全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度,拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户),启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度,新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求,确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。 （和讯财经原创） 三、个人将购买不足5年的住房转手交易的,全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定,根据不同的销售价格确定土地增值税预征率,做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供),进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合,加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度,坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。 （和讯财经原创） 四、积极稳妥推进本市房产税试点工作,认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,建立健全市与区(县)房产税试点工作机制,进一步完善全市统一的房地产信息管理平台,加强政策宣传和征收管理。 （和讯财经原创） 五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 （和讯财经原创） 继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查,严肃查处违规贷款行为。 （和讯财经原创） 六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理,优化住房用地供应结构。在年度计划中,单列保障性住房用地,明确供地规模、供地时序等内容,确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决及时纠正和严肃查处。同时,今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量,并根据土地市场情况,合理安排土地供应上市节奏。 （和讯财经原创） 加大闲置土地处置力度,按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 （和讯财经原创） 七、自本意见发布之日起,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。 （和讯财经原创） 八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标,新建住房价格控制目标,落实工作责任,积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核,对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的,要进行约谈,直至追究责任。 一、 计税公式 应纳税额 = 新购住房应税面积?新购住房单价?0%?税率（0.6%或者0.4%） （一）应税面积 情形一：存量＋新购，且人均低于或等于60平米 → 免征 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积50平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积150平米，人均面积50平米，则新购B房，免征房产税； 情形二：存量＋新购，且人均高于60平米（单独存量房人均未超60㎡ → 新购房中超过部分面积征收 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积150平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积250平米，人均面积83平米，人均超过60平米，则新购B房中超过部分的面积70平米（250㎡—180㎡=70㎡）征收房产税； 情形三：存量＋新购，且人均高于60平米（单独存量房人均已超60㎡） → 仅新购房全部面积征收 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积250平米（人均已超60㎡），现新购房面积B房面积100平米，合计面积350平米，人均面积116.67㎡平米，则仅新购B房全部面积100㎡征收。 说 明： 1. 以上人均面积低于或者等于60平米免征的规定， 仅限于上海市户籍居民 ，对于非上海市户籍居民不适用，而适用其他免征政策（详见本解读第 条）； 2. 家庭范围为夫妻以及未成年子女，但 家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可核定后算入家庭分摊计算人均面积。 3. 新购时间， 以网签买卖合同时间为准 。 疑 问： 1. 以上举例中没有涉及与家庭范围之外人员 共有 情形下如何计算人均面积，还有待进一步细则明确。 2. 计算人均面积时，持有的 售后公房或者动迁安置房 等特殊性质房屋是否也纳入面积计算，还有待进一步细则明确。 （二）应税单价 暂时按照新购住房过户时交易价格确定。 （三）税率 0.6%，适用于一般情况下税率； 0.4%，适用于 单价低于本市上年度一手商品房平均单价2倍（含2倍） 。 （说明： 上一年度一手商品房平均单价是否区分地段或者环线，有待进一步明确。 ） 二、 征收对象 （一）本市居民家庭：在本市新购且属于该家庭第二套及以上的住房（包括二手房和一手房） 解读 ： 1. 如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内已有一套或者以上住宅，再购买的，则需要缴税，除非满足免征条件（人均60平米以下或者其他免征条件）； 2. 如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内没有住宅的，则在新购一套住宅时， 无论购买多大面积都无需征税； （二）非本市居民家庭：在本市新购的住房（以下统称“应税住房”） 解读： 非本地居民，包括外省市具名或者境外人士，在上海新购住房， 仅购买一套也要缴纳 ，除非满足免征条件（详见本解读第三条第（三）款） 三、 减免优惠情形 （一）改善换房给予优惠 上海户籍居民在新购一套住房后的 一年 内出售原有 唯一 住房的，其新购住房已缴纳房产税，可予退还。 （二）子女结婚购房给予优惠 子女因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税，即使子女原来已经与父母共有过房产。 （三）对在上海工作生活非上海籍居民家庭给予优惠 1. 持本市 居住证 （不是临时居住证） 满三年 ，并在本市工作生活的购房人，其新购 家庭唯一 住房的，暂免征收； 2. 持本市居住证（不是临时居住证）， 未满三年 的购房人，其新购 家庭唯一 住房的， 先征收，待满三年后，可以予以退还； 3. 属于国家或者本市引进的 高层次人才、紧缺人才 ，并持本市居住证（不是临时居住证），其新购 家庭唯一 住房的，暂免征收。 四、 操作方式 对于 2011年1月28日之后网签的 ，购房人需要先在驻各区交易中心税务窗口领取《原有住房信息查询申请表》，并将该表交给各房地产交易中心受理窗口，5个工作日后领取该表格，并将该表格交给驻各交易中心的税务窗口，10个工作日后，购房人从税务窗口领取《个人住房房产税认定通知书》，凭此通知书再办理房屋缴税和过户手续。 因此，相比之前程序， 增加了两个表格 ，同时 增加了15个工作日时间 。 “国八条”重点解读 重点政策一： 个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。 解 读： 原来营业税针对普通和非普通、2年和5年等情形，分别有不同的征收方法，但是现在，5年以内，统一按照买卖成交价格全额征收。在实际操作中，如下： 1. 5年以内的，按照买卖成交价格 全额 的5.55%征收（青浦区按照买卖成交价的 5.35% 征收）； 2. 超过5年的， 普通住房免予征收，非普通住房按照差额征收。 重点政策二： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。 解 读： 首先计算套数是以 家庭 （夫妻及未成年子女）为范围，其次，实际操作作中已经执行的银行有：工商银行、建设银行、交通银行、上海银行、浦发银行、汇丰银行、招商银行等等， 其他各家银行也马上会接到总行通知，陆陆续续开始执行！ 从操作的时间截点来看的话，一般会以银行内部输入系统为准，但具体还须看各家银行明确规定。 重点政策三： 限购：对已有1套住房的当地户籍居民家庭，能够提供一定年限纳税或者社保缴纳证明的非当地户籍居民，限购1套住房； 禁购 ：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民，或者已拥有1套及以上住房的非当地户籍居民，或者无法提供一定年限当地纳税或者社保缴纳证明的非当地户籍居民， 暂停在当地购房 。 解 读： 原来的限购政策，对本地和外地居民只能再新购一套，升级版的限购政策，使得拥有2套以上的当地居民，和拥有1套以上的外地居民，特别是无法提供相关证明的外地居民都不能再购买了，这将对楼市是一个很大的打击，严重压制了购买需求。 那么如何认定这些套数，子女在未成年之前已经与父母共有1套，成年后，想再买一套，之前的是否计算套数，还有其他各种共有的情况是否都计算套数，各种问题都有待地方操作细则来予以明确！