Question

二手房买卖的问题。

今天基本确定了想买一套二手房，明天就要见业主叫定金了。不知道有经验的各位朋友能不能给我点提示，我要注意哪些情况呢？怎么保护好自己的利益不受损害，或者一些防止扯皮的事情发生呢？请大家帮帮我，我心里很着急。还有二手房贷款的话，需要多少额外费用？担保是必须的吗？

Answer 1

不知道你找没找中介，如果找了的话，就比较好办一些，因为在合同上，至少可以保证一些基本权益。
一，确认卖主为产权人。见到卖方，一定要看一下房产证，简单的辨别一下真伪，将房产证内页放在阳光下或灯光下来观看，一般都会有水印，类似于人民币的那种。然后对照卖方的身份证与房产证上的人名，当然还要询问是否已婚，配偶最好一起出席。（我就出现过和老爷们谈的好好的，第二天来电话，他说媳妇不同意这价格，不卖了。完了白扯一天犊子。另外可以防止以后媳妇以不知情为理由起诉你）
二，了解房产基本情况。确认完产权人和产权证，接下来询问房产相关情况，了解此处房产是哪年建成，对照房产证看看结构有无改动（主要看承重墙是否拆改），还有相关物业情况，供暖情况
三，询问价格。这方面主要是指成交价格是否涵盖各项税费和中介费，如果都不包含，你就要了解一下卖方的房产是否满五年（未满五年有5.5左右的营业税）双方约定好各自负责的费用明细，防止到时候过户的时候相关费用不知道谁来出，影响交易的正常进行。
四，相关费用是否完结。要和卖方约定交房之前必须结清各项费用，否则最最最最后的那笔尾款不支付，比如说水电煤气的费用不缴清的话，1万元尾款不给。还有就是对方一定要迁出本户口才可以，合同里必须写明。
五，你的贷款问题。对方是否同意你贷款买房很关键，同意的话很好办，不同意的就不好说了。毕竟时间长，有些卖主不同意。
六，处处留心。多打听邻居关于此处房产的评论，供暖好不好啊，物业好不好啊，光听房主的有时候也没用，谁不说自己的房子好啊。还有签协议的时候相关问题都要注意好，别漏看漏写
好了，暂时就这些，单独哪些还有疑虑可以继续问我

Answer 2

购买二手房要注意些什么？
1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

Answer 3

本人链家房地产经纪公司专业经纪人，如果产权房该买卖双方该注意的是：经纪人必须要求业主提供真实房产证，产权税费是否满五年，产权人证的共有人，已婚产权人要征得对方同意，必须让业主钱共有人同意出售证明，如果买房人外地户口要出示暂住证，在京缴纳五年社和纳税五年，并且名下只能拥有一套北京房产，北京户口可以够两套。买房如果贷款，一定查下征信名下有没有贷款，两次以上是贷不了款的，所以也一定告知业主征得同意。注意这些就没什么问题放心签吧！！

Answer 4

我也碰到过这种问题，其实你可以先去你那当地的房产交易管理局去咨询一下，因为这个涉及到很多税费的问题，比如营业税，个税，契税，评估费，还有交易手续费，印花税什么的，营业税和个税正常来说是由卖方出的，但是现实这个都变成了由买方出了，这个双方是可以协商的，营业税和个税是两大重税，具体的要根据那个房子的面积大小及房龄来界定。