Question

签二手房买卖合同有哪些注意事项

Answer 1

　　签二手房买卖合同的注意事项：
　　1、二手房有无合法的产权和土地使用权
　　合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。
　　2、准确了解售房人
　　如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
　　3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解
　　这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
　　4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封
　　如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。
　　5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易
　　预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
　　6、估算税费负担
　　二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
　　二手房合同应当怎样签
　　1、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质
　　通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。
　　2、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈
　　买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。
　　3、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间
　　在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
　　4、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额
　　房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。
　　5、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间
　　对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。